Рынок складской недвижимости Узбекистана: дефицит предложения, рекордный рост ставок
Для сравнения, в России более 60 млн кв. м качественной складской недвижимости, но разрыв в обеспеченности на душу населения остается колоссальным, что говорит о значительном потенциале роста. Переходя к обзору, по итогам III квартала 2025 года лидером по объему предложения качественных складских площадей является Казахстан с показателем 1,78 млн кв. м. На втором месте находится прежний многолетний лидер – Республика Беларусь с объемом 1,72 млн кв. м. Узбекистан сохраняет третье место с показателем 555 тыс. кв. м, одновременно укрепляя позиции второго крупнейшего рынка Центральной Азии. При этом в России, для сравнения, объем качественной складской недвижимости превышает 60 млн кв. м, что на два порядка выше, чем в любой из рассмотренных стран постсоветского пространства.
Ключевые показатели рынка Узбекистана
Рынок складской недвижимости самого Узбекистана характеризуется несколькими ключевыми показателями. Общий объем предложения составляет 555 тыс. кв. м, и это крайне неоднородно распределено по территории: 94% всех площадей сконцентрировано в Ташкенте, что создает серьезный перекос и дефицит качественной складской инфраструктуры в регионах. Доля вакантных площадей на рынке составляет всего 1,7% – это критически низкий показатель, свидетельствующий о том, что свободных складов практически нет, а спрос многократно превышает предложение. По классности 56% площадей относится к классу B, и только оставшаяся часть – к более высокому классу A. При этом прогнозируемый объем ввода новых складских площадей на 2025–2026 годы составляет 370 тыс. кв. м, что должно существенно увеличить существующий объем, но даже этого ввода, судя по текущему дефициту, недостаточно для насыщения растущего рынка. Динамика доли вакантных площадей демонстрирует стремительное падение: с 14% в I квартале 2022 года до 4,3, затем до 4,1, 4,0% и, наконец, до рекордно низких 1,7% в III квартале 2025 года. Такое сжатие рынка закономерно привело к росту арендных ставок. Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды, по данным эксперта, выросла до уровней, которые делают складскую недвижимость в Ташкенте одной из самых дорогих в регионе.
Системный подход к строительству
Именно этот дефицит и высокие ставки, по мнению П. Логинова, создают экономическую базу для нового строительства, но сам процесс строительства склада требует системного, а не хаотичного подхода. Эксперт предложил четкую поэтапную модель, разделенную на 5 крупных блоков. Первый блок – подготовительные работы: формирование проектной команды, выбор локации для строительства складского комплекса и логистическая экспертиза выбранного участка. Второй блок – технологическое проектирование, которое включает анализ и верификацию данных с составлением целевой модели грузооборота, разработку концепций развития складского хозяйства, детальную проработку выбранного концепта и формирование технического задания на архитектурно-строительное проектирование. Третий блок – архитектурное проектирование: комплекс геологических и геодезических изысканий, архитектурно-строительное проектирование, выработка конструктивных решений, подготовка исходно-разрешительной документации для получения разрешения на строительство, а также получение технических условий и планирование подвода и монтажа инженерных коммуникаций. Четвертый блок – непосредственно строительство: осуществление работ по возведению сооружения склада, монтаж коммуникаций, обустройство прилегающей территории и ввод сооружения в эксплуатацию. Пятый блок – подготовка к запуску: закупка и установка оборудования, выбор и внедрение WMS, подбор и обучение персонала и, наконец, запуск склада.
Этапы, сроки и документы
Для тех компаний, которые строят склад с нуля или проводят его реконструкцию, П. Логинов также представил детальный состав проекта с указанием этапов, сроков и конечных документов. Первый этап – обследование процессов на существующем складе (если он есть), занимающее от 14 дней. Второй этап – разработка концепции склада (от 18 дней). Третий этап – детальная проработка выбранного концепта для утвержденной целевой модели грузопотока и запасов (от 18 дней). Четвертый этап – архитектурно-строительная концепция складского комплекса (от 8 дней). Итогом этих этапов становится пакет из более чем 15 документов, включая протокол обследования и экспертную оценку текущего склада, аналитику цифровых данных с трендами и закономерностями, целевую (прогнозную) модель грузооборота, две концептуальные схемы размещения технологического оборудования с бюджетной оценкой и сравнительным анализом в разрезе CAPEX и OPEX, детальную схему топологии с зонами, проездами и оборудованием, схему материальных потоков и движения персонала и техники, детальную схему конфигураций мест хранения с размерами стеллажей и ячеек, бизнес-процессы в виде блок-схем, модель расчета и техническое задание на поставку систем хранения, подъемно-транспортного и роботизированного оборудования, модель расчета необходимого количества персонала и техники, техническое задание на разработку необходимой функциональности WMS, визуалы к заданию на разработку проектно-сметной документации и, наконец, архитектурно-строительную концепцию как задание на разработку проектно-сметной документации.