Снести нельзя узаконить. Как строительный бум в Узбекистане ищет выход из правового тупика?

Узбекистан, Ташкент – АН Podrobno.uz. Строительный сектор Узбекистана сегодня проходит через сложнейший этап трансформации. Масштабы проблемы на днях обозначил министр строительства и ЖКХ Шерзод Хидоятов: с 2018 года в стране выявлено жилье на 38 тысяч квартир, возведенное с серьезными нарушениями. В большинстве случаев девелоперы игнорировали базовые требования – строили без разрешений на землю, в обход градостроительных советов и государственной экспертизы. В условиях сейсмоактивного региона отсутствие экспертизы – это не просто бюрократический недочет, а прямая угроза безопасности жителей.

Сегодня для изучения каждого такого объекта создана рабочая группа. Специалисты на местах проверяют техническое состояние и сейсмоустойчивость зданий. Если инструментальное обследование покажет положительный результат, власти рассмотрят возможность легализации этих домов. Но почему рынок оказался в такой ситуации?

Почему девелоперы идут на риск?

Нарушения в строительстве редко бывают случайными – за ними всегда стоит цепочка управленческих решений. Как отмечает эксперт по недвижимости Данил Еремин, в основе проблемы чаще всего лежит сочетание экономического давления, дефицита опыта и стремления застройщиков максимально сократить сроки реализации проекта.

"Нередко как строительство, так и продажи начинаются до получения полного пакета разрешений в расчете на то, что документы будут оформлены "по ходу". В этот капкан попадают даже юридически подкованные покупатели, которые поверили аргументам о временном характере отсутствия бумаг", – поясняет эксперт.

Однако такая "спешка" делает проект уязвимым не только юридически, но и технически. По словам Еремина, многие девелоперы ошибочно считают государственную экспертизу пустой формальностью, хотя именно на этом этапе выявляются критические ошибки в расчетах инженерных нагрузок и плотности застройки:

"В погоне за доходностью некоторые компании пытаются упростить конструктив или заменить материалы, что в условиях сейсмической активности Узбекистана недопустимо".

Сейсмоустойчивость и фундамент безопасности

В сейсмоактивном регионе требования к безопасности объективно высоки. Как объясняет Еремин, любое отклонение от проекта напрямую снижает устойчивость здания.

"Замена материалов, упрощение конструктивных элементов, несоблюдение технологий строительства напрямую снижают уровень безопасности. Поэтому ключевая задача – не просто спроектировать в соответствии с установленными нормами, но обеспечить постоянный технический контроль на стройплощадке.

Он также отметил, что современные строительные технологии позволяют проектировать и возводить здания, устойчивые к сейсмическим нагрузкам, но при одном условии – строгом соблюдении проектных решений.

Отношение девелоперов к проверкам

Логично, что усиление контроля со стороны министерства вызывает разную реакцию у бизнеса. Однако, по мнению эксперта, отношение девелопера к проверкам – это лучший показатель его добросовестности.

"Для профессиональных участников рынка плановые проверки – это часть нормального рабочего процесса. Они позволяют выявить нарушения на раннем этапе и своевременно скорректировать проект", – отмечает Данил Еремин.

По его словам, наибольшее сопротивление проверкам обычно оказывают те, у кого есть проблемы с документацией или серьезные отклонения от утвержденных чертежей. Для тех же, кто работает "по-белому", прозрачный контроль со стороны государства, наоборот, выгоден, так как он очищает рынок от недобросовестной конкуренции и фирм-однодневок.

Цифровой щит

Главный вопрос сегодня – как предотвратить появление новых "серых" объектов. Данил Еремин убежден, что решение проблемы лежит в создании системы, в которой незаконное строительство станет не просто наказуемым, а технически и организационно невозможным. Это решается через внедрение превентивного (предупреждающего) контроля, встроенного в саму архитектуру рынка.

Во-первых, по словам Еремина, необходим цифровой учет и блокировки. Статус проекта в системе Shaffof qurilish должен быть жестко синхронизирован с действиями девелопера.

"Если в базе нет разрешения или заключения экспертизы, система должна физически блокировать возможность запустить рекламу, начать продажи или привлечь подрядчиков", – говорит он.

Во-вторых, важна связка с инфраструктурой: без легального статуса в реестре городские службы должны быть лишены технической возможности выдавать техусловия на подключение к сетям.

Наконец, прозрачность для жителей позволит рынку самоочищаться – когда покупатель за секунду может проверить легальность объекта в смартфоне, рискованные проекты просто перестанут находить спрос.

"Именно такой подход, когда контроль встроен в ДНК строительного процесса, позволяет не просто бороться с последствиями, а формировать устойчивую и безопасную отрасль", – резюмирует эксперт.

Но что делать жертвам?

Если жилье уже приобретено, а объект признан незаконным, возможности покупателя, к сожалению, ограничены.

"В этой ситуации важно действовать системно: обращаться в уполномоченные органы, привлекать юристов и активно участвовать в технических экспертизах объекта. Закон предусмотрел процедуры легализации (если здание признают безопасным) или судебной защиты, которыми необходимо пользоваться", – говорит Еремин.

Однако риски, по его словам, лучше предотвращать на старте. Тщательная проверка застройщика и легальности объекта на любом этапе – будь то "котлован" или уже готовый дом – остается главным инструментом защиты ваших вложений.

"Покупателю необходимо изучать репутацию девелопера, требовать оригиналы разрешений и сверять их с цифровыми реестрами", – сказал эксперт.

А кто в итоге виноват?

Поиск виновных в проблеме 38 тысяч квартир приводит к пониманию, что это системный сбой. Данил Еремин настаивает на том, что строительство – это коллективный процесс, и ответственность за него должна быть комплексной.

"За нарушения должны отвечать не только застройщики, но и проектировщики, подрядчики, технический надзор и чиновник, допустивший нарушение. Практика показывает, что персонализация ответственности без учета всей цепочки участников не дает устойчивого результата и не снижает количество нарушений", – подчеркивает эксперт.

Только когда каждый участник – от архитектора до инспектора – будет нести персональную ответственность за свою часть работы, цепочка нарушений прервется.