Заём, но средства: почему ЦБ считает рынок первичного жилья перегретым

Перегрев на рынке первичного жилья, реформирование системы страхования вкладов и финансовые технологии стали главными темами выступления главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной на ежегодной встрече с банками. Она сказала о недопустимости комиссий, которые финансовые организации взимают с застройщиков за выдачи льготных ссуд. Для ужесточения контроля в РФ планируется создать надзорный рейтинг, который будет оценивать добросовестность банков. Какая доля платежей в России проходит безналично и становится ли меньше фирм-однодневок — в материале «Известий».

Почему ЦБ видит риски на рынке первичного жилья

Банк России считает, что рынок первичного жилья перегрет. Об этом она заявила 1 марта на ежегодной встрече с финансовыми организациями, организованной Ассоциацией банков России.

— О перегреве говорит высокая доля рискованных выдач, особенно на «первичке», где в конце года примерно 60% кредитов выдавалось с показателем LTV (отношение кредита к залогу) 80%, — заключила она.

Глава регулятора также сказала, что ЦБ обеспокоен новыми схемами банков на рынке ипотеки. Речь о комиссиях, которые кредитные организации берут с застройщиков после того, как правительство ужесточило требования к льготным программам и снизило размер компенсации.

— Банки обосновывают эти комиссии в том числе увеличением надбавок по рискованным кредитам. Проще говоря, вместо того, чтобы отказываться от выдачи рискованной ипотеки, стараются компенсировать рост макропруденциальных требований за счет государства, — пояснила Эльвира Набиуллина.

При этом, по ее словам, комиссию кредитной организации застройщик размазывает на всех покупателей, то есть заплатят не только высокорисковые клиенты.

— На наш взгляд, это неприемлемо и противоречит самой идее господдержки ипотеки как способа повышения доступности жилья, — подчеркнула глава ЦБ.

Ситуацию на рынке недвижимости действительно можно охарактеризовать как «избыток предложения, нехватка спроса», согласилась аналитик ФГ «Финам» Полина Щукина. Она привела цифры: за прошедший год объем нераспроданного жилья в новостройках увеличился на 7% и достиг 72,5 млн кв. м. В то же время в стране растут объемы строительства, поскольку стоит цель обеспечить не менее 33,3 кв м на каждого гражданина к 2030 году.

— Следует отметить и увеличивающуюся разницу между ценами на первичном и вторичном рынках, что может сигнализировать о перенасыщении сектора. С начала 2022 года разрыв в ценах возрос в целом по России на 113% к концу декабря 2023 года, а в Москве — в девять раз, — поделилась цифрами аналитик.

По ее предположениям, комиссии, которые банки взимают с застройщиков, оказывают давление на их маржу, что может сказаться на будущем объеме строительства и привести к увеличению цен на жилье.

Как ЦБ хочет реформировать систему страхования вкладов

ЦБ заявил, что прорабатывает создание надзорного рейтинга — системы, которая будет отражать экономическое положение банков. Предполагается, что в него войдут как количественные характеристики, так и качественные (например, недобросовестное поведение, мисселинг и вовлеченность в сомнительные операции).

В зависимости от рейтинга для банка может меняться ставка отчислений в Агентство по страхованию вкладов (АСВ), рассказала Эльвира Набиуллина. Систему планируется ввести с 2026 года. Цель регулятора — чтобы кредитные организации несли материальную ответственность за повышенный риск для кредиторов и вкладчиков, и чтобы агрессивное поведение на рынке, нарушение прав и интересов потребителей было невыгодным.

— Скажем, вовлеченность в сомнительные операции тоже может угрожать интересам кредиторов и вкладчиков, и пример Киви Банка в этом смысле показателен. Если бы дифференциация уже работала, Киви Банк платил бы больше, — привела пример глава ЦБ.

Впрочем, Эльвира Набиуллина подчеркнула, что электронные кошельки пока не подпадают под обязательное страхование. Поэтому Банк России планирует изучить, как завести средства людей на электронных кошельках «под крыло страховой защиты».

Также в ЦБ анонсировали, что хотят установить взносы в АСВ по длинным вкладам на более низком уровне, чем по коротким. Эльвира Набиуллина пояснила: кредитным организациям нужно удлинять фондирование — привлекать долгосрочные вклады компаний, выпускать облигации, размещать безотзывные сберегательные сертификаты для граждан. Для этого нужны стимулы.

Какую долю занимают безналичные платежи в РФ

Доля безналичных платежей в РФ по итогам 2023 года составила 83,4%, заявила Эльвира Набиуллина. Она подчеркнула: это один из самых высоких показателей в мире, что говорит о правильности выбранного пути — платежные инновации востребованы среди россиян. Одна из причин — активное развитие СБП.

— Востребованность этой системы продолжит расти. В этом году мы планируем расширять программу лояльности не только для торгово-сервисных предприятий, но и для банков. Проведем пилот по биоэквайрингу с использованием СБП. Запустим платежи через СБП между юрлицами, расширим оплату государственных, муниципальных и прочих услуг в бюджет, — рассказала глава ЦБ.

Она также напомнила, что планируется запустить универсальный QR. Сейчас на рынке есть несколько систем, которые позволяют сделать платеж по коду (в частности, СБП и Сбер). Они работают по-разному и зачастую только путают покупателей. До этого глава Сбербанка Герман Греф говорил, что если единый QR запустят на базе СБП, то это «убьет» стимул к инновациям.

Также Эльвира Набиуллина напомнила, что активно пилотируется цифровой рубль — в этом участвуют 12 банков, около 600 граждан и 30 торговых точек из 11 городов. Тестируется открытие и пополнение кошельков, переводы между гражданами, оплата товаров и услуг, смарт-контракты.

Помимо этого, она рассказала, что объемы сомнительных операций по выводу средств за рубеж и обналичиванию через банки в прошлом году снизились на 12%. При этом, после запуска платформы «Знай своего клиента», в РФ подскочило число фирм-однодневок. Таким образом злоумышленники пытаются уйти от «светофора» ЦБ.