Как построить будущее: что обсуждали на ХI Международном форуме и выставке 100+ TechnoBuild в Екатеринбурге
Всего за четыре дня работы форума поднимались разные вопросы, связанные с развитием рынка недвижимости и строительства. Они обсуждались на 222 секциях, где выступили 1028 спикеров. Одна из горячих тем — «Строительство будущего».
Сегодня стройка остается локомотивом экономики, на нее возлагаются социальные задачи, в том числе связанные с решением демографической проблемы; с другой стороны, отрасль живет в непростые времена, связанные как с финансовыми особенностями сегодняшнего дня — высокой ключевой ставкой и сокращением господдержки, — так и с дефицитом рабочих кадров, определенными проблемами с материалами и оборудованием. Эти вопросы и стали основными темами обсуждения
Стройка и демография
Большая роль отводится стройкомплексу в решении демографической проблемы. Об этом говорилось на многих сессиях, прошедших на форуме.
Чтобы в России повышалась рождаемость, появлялись большие семьи, работа идет в нескольких направлениях. Самое значимое — возможность для семей взять ипотечный кредит. Для этого в стране до 2030 года работает льготная «Семейная ипотека» по ставке 6%. Программа распространяется на семьи с детьми, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет. В сентябре выдача кредитов по этой программе приостанавливалась в связи с тем, что лимиты, выделенные государством банкам на поддержу низкой ставки исчерпались.
На Форуме 100+ замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин заявил о выделении следующего транша поддержки Сбербанку на «Семейную ипотеку» в сумме около 90 млрд рублей. «Уже 7-8 октября перераспределенные лимиты по «Семейной ипотеке» в объеме 90 млрд рублей поступят в Сбер», — сказал он журналистам.
Несмотря на связанные с высокой ключевой ставкой тревожные прогнозы по выдаче стандартной рыночной ипотеки, ее доля, по данным «ДОМ.РФ», на фоне завершения и изменения льготных программ выросла на 20-30%, сообщил заместитель генерального директора «ДОМ.РФ» Алексей Ниденс. По его словам, сегодня выдается даже чуть больше кредитов, чем предполагалось. В среднем, по данным, приведенным Алексеем Ниденсом, за июль-август было выдано 110 тыс. ипотечных кредитов. «Причем мы видим, что за это время начала расти, как ни странно, и доля рыночной ипотеки. Относительно средних значений первого полугодия в июле-августе был рост на 20-30%, — сказал он на сессии «Инструменты поддержки отрасли в эпоху турбулентности: как выстоять и двигаться вперед?». — Это связано с увеличением доходов населения. В целом же спрос на ипотеку относительно первой половины 2024 года упал на 15-20% в количественном выражении и на 25-30% — в денежном».
По словам Алексея Ниденса, по итогам этого года может быть выдано около 1,5 млн ипотек, «значительно меньше, чем в прошлом году. Но прошлый год, все застройщики помнят, был рекордный по объему продаж, это было связано как раз с тем, что во втором полугодии сформировалась тенденция к увеличению ключевой ставки. Все ожидали роста ставок по ипотеке, соответственно, старались купить объекты недвижимости быстрее».
Люди хотят комфорта
На решение создавать большие семьи оказывает влияние и развитие городской среды — чем комфортнее жизнь в том или ином городе, тем больше желания у людей в нем жить, работать, растить детей. Развитие городской среды должно быть комплексным. И новостью форума стало заявление главы Минстроя РФ Ирека Файзуллина о том, что все пять программ министерства включат в национальный проект «Инфраструктура для жизни», который придет на смену завершающемуся — «Жилье и городская среда», (введен в 2019 году). Он дал достойные результаты, сказал Ирек Файзуллин. За шесть лет было введено и построено 541 млн кв. м жилья — 2,1 млн домов и 4,8 млн квартир, благоустроено более 69,7 тыс. общественных территорий, из которых 39,8 тыс. — это дворы. Более 21,8 млн семей улучшили свои жилищные условия: для 743,8 тыс. россиян расселили 12,5 млн кв. м аварийного жилья.
Новый нацпроект должен объединить и синхронизировать все виды работ по созданию инфраструктуры нового качества, в том числе строительство жилья, дорог, социальных объектов, обновление коммунальных сетей и общественного транспорта.
«Национальный проект «Инфраструктура для жизни» включает в себя: Министерство строительства — пять проектов, Министерство транспорта — пять федеральных проектов, Министерство внутренних дел — один проект и Министерство финансов — один проект», — сказал Ирек Файзуллин на пленарном заседании IV Международного строительного чемпионата в Екатеринбурге.
Запустить «Инфраструктуру для жизни» планируется уже до конца года. У проекта есть конкретные показатели. В частности, обновление жилфонда не менее чем на 20% к 2030 году по сравнению с 2019 годом, благоустройство не менее чем 30 тыс. общественных пространств, газификация не менее 1,6 млн домов к 2030 году и не менее 3 млн — к 2036 году, обновление не менее 85% федеральных автодорог и не менее 60% — региональных и муниципальных и ряд других.
Новый нацпроект также рассчитан на развитие агломераций и небольших населенных пунктов. В настоящее время завершается формирование списка опорных населенных пунктов, которые, как ожидается, станут точками роста, в том числе прилегающих территорий.
«Малые города тоже имеют большое и важное значение, потому что зачастую это населенные пункты, связанные с безопасностью нашей страны, развитием науки, технологической независимости. Может быть, это небыстрые экономические эффекты, но они нужны в долгосрочной стратегической перспективе», — сказал первый замминистра Александр Ломакин на пленарном заседании XI Международного строительного форума и выставки 100+ TechnoBuild.
В свою очередь, губернатор Свердловской области Евгений Куйвашев подчеркнул, что для него как руководителя региона строительство будущего означает сбалансированное развитие территорий, когда одновременно с возведением жилья создается вся необходимая инфраструктура. «За последние четыре года мы существенно продвинулись в реновации дорожной и социальной инфраструктур: введено более 60 объектов — детских садов и школ, больниц, спортивных центров и домов культуры, новых участков улиц», — отметил Евгений Куйвашев.
Он напомнил, что в прошлом году в регионе было впервые построено 3 млн «квадратов» жилья. «В этом году идем еще быстрее. С 2014 года, когда прошел первый форум 100+, только в Свердловской области введено 27 млн квадратных метров жилья. Мы видим, как строительство меняет инфраструктуру вокруг, повышает качество жизни практически каждого человека», — добавил губернатор.
Отдельное внимание на пленарном заседании было уделено вопросу формирования дорожно-транспортной сети в новой застройке. В частности, по словам участников пленарного заседания, невозможно добиться уютных улочек, если рассчитывать их ширину, отталкиваясь от машин, а не от людей. «Мы начали считать ширину наших улиц, чтобы они были уютными. Считали, что они должны быть не больше 30 метров между домами, тогда можно и веранду разместить, и проезжую часть. Но, к сожалению, когда задумываются микрорайоны, у нас проектируется уличная дорожная сеть не по потребности жителей, а по количеству автомобилей, которые должны там проехать. И мы получаем микрорайон, проезд шириной 100 метров, следующий микрорайон, потом опять проезд 100 метров», — сказал гендиректор компании «УГМК-застройщик» Евгений Мордовин. По его словам, жилье занимает лишь 30% от общей площади проектируемого микрорайона, а уличная дорожная сеть — 41%. «Застройщикам необходимо разрабатывать нормативную документацию по формированию именно этих «уютных улочек», чтобы не превышать определенную ширину тротуаров, иначе мы всегда будем получать «автобаны», — заметил Евгений Мордовин.
Генеральный директор ГК PRINZIP Геннадий Черных, говоря о будущем, заявил, что, по его мнению, изменятся технологии строительства. «Все перейдет на более ускоренные темпы через модульное строительство. Это должны быть модульные сборные многоэтажные дома, офисные центры и так далее. Произойдет, мне кажется, полный переход под управление с помощью искусственного интеллекта всех процессов, начиная от ЖКХ, общественного транспорта», — добавил он.
Нюансы ИЖС
Трендом будущего и непременным условием улучшения демографии участники форума считают ИЖС. Этой теме было посвящено несколько секций деловой программы 100+. На сессии «Механизмы пространственного развития территорий: перспективы малоэтажного строительства и ИЖС» Никита Стасишин отметил, что градостроительный потенциал для возведения индивидуального жилищного строительства в России сегодня составил 39 тыс. гектаров. Это очень вдохновляющие цифры, с учетом того, что по итогам этого года, по предварительным данным Минстроя, в общей структуре ввода жилья в России 60-65% займет ИЖС.
Для «обеления» этого сегмента Госдума приняла федеральный закон о распространении механизма счетов эскроу на строительство индивидуальных домов по договорам подряда. Планируется, что он вступит в силу с 1 марта 2025 года. Ожидается, что закон позволит повысить безопасность и качество домов, также он нацелен защитить средства граждан. Никита Стасишин добавил, что сейчас в рамках закона готовятся подзаконные акты.
Кроме того, Минстрой и «ДОМ.РФ» запустили суперсервис, который включает производителей домокомплектов. «Мы сейчас работаем над тем, чтобы минимизировать риски для людей с точки зрения некачественного продукта, а для застройщиков — придирчивого отношения юридических компаний, нанятых гражданами для приемки работ для раскрытия эскроу», — уточнил замглавы Минстроя.
Динамика выдачи ипотечных кредитов на строительство частных домов уже неплохая. С июля, по данным «ДОМ.РФ», по России выдано около 3 тыс. кредитов на строительство домов по программе «Семейной ипотеки» с применением эскроу-счетов, рассказал Алексей Ниденс.
Для более активного развития стройки необходимо приоритетное развитие инфраструктуры, для чего, считает вице-президент Российского союза строителей, координатор НОСТРОЙ и НОПРИЗ по Сибирскому федеральному округу Максим Федорченко, требуется активное вливание в сегмент федеральных субсидий.
«Сейчас идет активная работа по принятию планов долгосрочного социально-экономического развития опорных населенных пунктов с прилегающими территориями, которые будут объединены в сельские агломерации. Им должен быть отдан приоритет федерального субсидирования по госпрограммам для ускоренного развития инфраструктуры. Это даст толчок развитию жилищного строительства, в том числе и с применением механизма КРТ, в малых городах и сельских поселениях», — считает Максим Федорченко. Также он подчеркнул, что реализация проектов комплексного развития территорий пока неравномерно распределена по России. В лидерах те регионы, которые всегда показывали хорошие результаты по строительству и вводу жилья. По словам Максима Федорченко, сейчас с помощью КРТ нужно добиться снижения уровня межрегиональной разницы в возведении жилья.
КРТ: переоценка
Перспективы развития КРТ обсуждались и на сессии Минстроя Свердловской области «Аспекты реализации комплексного развития территорий: достижения и тренды». Выступивший на сессии Максим Федорченко отметил, что кратный рост цены на торгах является негативной практикой. «Это говорит о том, что проекты КРТ сформированы неравновесно. То есть в них не заложены обязанности застройщика, которые можно покрыть за счет этих средств. По большому счету, именно на аукционе цена сильно расти не должна, — подчеркнул он. — Застройщик должен понимать объем своих затрат, которые заложены его обязательством по КРТ».
Директор Управления региональным корпоративным бизнесом Банка «ДОМ.РФ» Александр Чобан заявил, что доля региональных сделок, связанных с КРТ, увеличивается. «Интересно, что если в 2022-м году у нас доля региональных сделок была всего лишь порядка 18%, то сегодня региональный портфель для проектного финансирования комплексного развития территорий составляет 55%. Это значимый прирост в регионах», — отметил он.
Александр Чобан согласился с мнением, что на некоторых аукционах по участкам для КРТ цена повышается очень сильно. «Мы посмотрели 270 аукционов, и там цена росла в 300 раз. То есть относительно старта цена существенно изменялась. Соответственно, один из первых тезисов — давайте модель хорошо считать и понимать, насколько высоко мы цену готовы задирать. Поэтому, кажется, должен быть более взвешенный подход к определению стоимости участия в аукционе», — подчеркнул он.
Заместитель директора Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга Андрей Чернышов рассказал, что есть прецеденты, когда на аукционе было сделано 9 тыс. шагов. По его словам, изначально в Екатеринбурге был введен расчетный порядок формирования начальной цены аукциона, учитывая площадь застройки, площадь расселяемого фонда и так далее.
«Задумано это было в свое время не просто так. Идея заключалась в том, чтобы привлечь инвесторов в новый тогда институт КРТ, входной порог сделать наиболее легким, простым, чтобы инвесторы-девелоперы вошли и попробовали это все делать. Поэтому, да, в настоящее время превышение, вот как вы сказали, 200-300 раз, все верно. Мы понимаем, что так быть не должно», — подчеркнул Андрей Чернышов. Он добавил, что в настоящее время городская администрация совместно с коллегами из Минстроя Свердловской области рассматривает возможность внесения изменений в порядок расчета начальной стоимости участков под КРТ.
Кто строить будет?
Один из самых болезненных вопросов отрасли — кадровый голод. Его решению был посвящены как мероприятия форума, так и деловая программа Строительного чемпионата. Активным участником дискуссионных площадок стало Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ). Во второй день форума под модераторством президента НОСТРОЙ Антона Глушкова состоялся круглый стол «Кадровый потенциал стройотрасли. Факторы роста производительности труда», на котором были представлены данные исследования, проведенного НОСТРОЙ среди специалистов разных уровней. Целью исследования было выявление стимулов для закрепления кадров в отрасли. Первой категорией опрошенных стали студенты, которые в 88% случаев выбирали профессию, исходя из уровня заработной платы, условий труда и внедрения современных технологий. Для людей, которые уже работают в отрасли, главными критериями при выборе вакансии в 69% случаев оказались комфортные условия труда, уровень заработной платы и карьерные перспективы. Представители образовательного сектора в сфере строительства в 72% случаев выбирают место работы, опираясь на уровень зарплаты, комфортные условия труда и возможности для повышения квалификации. Антон Глушков отметил, что последний пункт отражает потребность людей развиваться в профессии. «Работники должны стараться показывать своими действиями, что строитель — это самая почетная, самая добрая и самая правильная профессия. Работодатель должен делать все, чтобы удержать специалиста на рабочем месте, создавая комфортные условия труда и предлагая достойную заработную плату. Ну, а родное министерство будет нам в этом активно помогать», — резюмировал Антон Глушков.
Также глава НОСТРОЙ рассказал, что для преодоления кадрового дефицита для работы на строительных площадках России могут привлечь специалистов из Индии. «Мы считаем, что потенциально это очень большой рынок. Мы заинтересованы в том, чтобы получать на стройку не разнорабочих, а реальных рабочих с подтвержденной квалификацией», — сказал Глушков.
По его словам, для иностранной рабочей силы НОСТРОЙ должен стать гарантом «чистоты сделки». Это касается рисков и затрат, связанных с проживанием, перевозкой, своевременной оплатой. Другая сторона должна будет проследить за качеством подготовки.
Как отметил президент НОСТРОЙ, сейчас практически 80% иностранной рабочей силы на стройплощадках России — это люди без строительной квалификации, то есть разнорабочие. Однако их доля не должна превышать 20%.