Прокуратура Железнодорожного района - о проблемных объектах: из практики прокурорского надзора

Прокуратурой Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону осуществляется надзор за исполнением законодательства, регламентирующего предоставление земельных участков для жилищного строительства, их использование и осуществление на них строительства, а также за соблюдением законодательства о долевом строительстве.

На территории Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону расположено 18 «проблемных» объектов.

В настоящее время в связи с отсутствием финансирования на территории ЖК «Европейский» приостановлено  строительство 9 многоквартирных домов, для строительства которых застройщиками совершены следующие действия.
ООО «Рубин» 6 домов, заключено 720 договоров на участие в долевом строительстве, в том числе на строительство 658 квартир, 61 м/место, 7 нежилых помещений.

ООО «СтройСтарт» 3 дома, заключено 226 договоров на участие в долевом строительстве, в том числе на строительство 276 квартир, 4 м/место.

В отношении должностных лиц – застройщиков осуществлявших строительство указанного комплекса ООО «Рубин», ООО «СтройСтарт», ООО «Новер» возбуждены уголовные дела по факту мошенничества, на все имущество организаций наложены аресты, в том числе на банковские счета организаций.

В связи с наложением ареста на имущество застройщика установлен запрет на проведение Управлением Росреестра по Ростовской области регистрационных действий.

Определением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 29.12.2015 в отношении ООО «Новер» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Сапронов О.В.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2016 определение суда от 25.12.2015 о введении процедуры наблюдения отменено, производство по делу о несостоятельности (банкротстве) общества прекращено, в удовлетворении ходатайства ООО «Агентство правовой помощи «Сила Закона» о процессуальном правопреемстве отказано.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.04.2016 постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2016 отменено, определение суда от 29.12.2015 о введении процедуры наблюдения оставлено без изменения.
Определением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской республики от 19.05.2016 при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Новер»  применен параграф 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»
Дело о признании ООО «Новер» несостоятельным (банкротом) передано на рассмотрение по месту нахождения объекта строительства и месту жительства большинства участников строительства в Арбитражный суд Краснодарского края.
В настоящее время определением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.02.2018 по делу № А32-19680/2016 в отношении ООО «Новер» введена процедура внешнего управления сроком на 18 месяцев, И.о внешнего управляющего утвержден Сапронов О.В. Рассмотрение дела по итогам внешнего управления назначено на 26.09.2019.
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 11.01.2017 при рассмотрении дела о банкротстве ООО «Строй Старт» применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Определением Арбитражного суда Ростовской области от 29.06.2017 в отношении ООО «Строй Старт» введена процедура, применяемая в деле о несостоятельности (банкротстве) – конкурсное производство, конкурсным управляющим ООО «Строй Старт» утвержден Кононов С.В.
В настоящее время решением Арбитражного суда Ростовской области от 04.07.2018, ООО «Строй Старт» признано несостоятельным банкротом.
В отношении ООО «Рубин» процедуры банкротства в настоящее время не введены.
Многоквартирные дома ЖК «Европейский» включены в план-график («дорожную карту») по осуществлению мер по решению проблем граждан, включенных в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены (далее – план-график), утвержденный в соответствии с Распоряжением Правительства Российской Федерации от 26.05.2017 №1063-р. Согласно указанному плану-графику завершение строительства возможно путем создания ЖСК либо передачи прав и обязанностей застройщика инвестору в рамках процедуры банкротства. Срок реализации плана-графика – 2019-2021г.
Федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего образования «Донской государственный технический университет» подготовлено заключение по результатам техническо-строительной экспертизы, согласно которому необходимо 1,96 млрд. рублей на завершение строительства объектов ЖК «Европейский».
В целях реализации плана-графика, в том числе в целях повышения заинтересованности потенциальных инвесторов в завершении строительства ЖК «Европейский» 19.10.2017 Законодательным Собранием Ростовской области принят Областной закон №1198-ЗС «О внесении изменений в Областной закон «О мерах поддержки пострадавших участников долевого строительства в Ростовской области» (далее – Закон).
Законом исключено понятие «реестр проблемных объектов», установлена возможность в целях ввода проблемных объектов в эксплуатацию получения объединениями участников долевого строительства субсидий для внесения платы за подключение (технологическое присоединение) проблемных объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.
Таким образом, меры поддержки, предусмотренные областным законодательством, распространяются в отношении многоквартирных домов ЖК «Европейский».
Правительством Ростовской области 03.08.2017 приняты изменения в постановлении Правительства Ростовской области от 22.09.2016 №663 «Об утверждении Порядка определения площади земельного участка, предоставляемого для реализации инвестиционного проекта в сфере жилищного строительства», в соответствии с которыми площадь предоставляемого инвестору земельного участка увеличена.
Кроме того, 13.12.2017 принято постановление Правительства Ростовской области №836, определяющее порядок предоставления субсидий для внесения платы за подключение (технологическое присоединение) проблемных объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.
17.01.2017 под руководством заместителя Губернатора Ростовской области С.Б. Сидаш проведена встреча с представителями объединенной группы участников долевого строительства, в которой принимали участие представители участников долевого строительства ЖК «Европейский» Власова И.В. и Луценко О.Ф.
В ходе встречи представлена информация о мерах, принимаемых органами власти Правительства Ростовской области для возобновления строительства многоквартирных домов города Ростова-на-Дону.
Прокуратурой района по шести домам, возводимых ООО «Рубин» находящимся на территории ЖК «Европейский» 15.01.2018, в Кировский районный суд направлено исковое заявление об обязании осуществить консервацию возводимых объектов к ООО «Рубин» . В настоящее время рассмотрен и удовлетворен.
Также сообщаю, в отношении застройщиков ЖК «Европейский», СУ УМВД России по г. Ростову-на-Дону расследуется уголовное дело по признакам преступления предусмотренного ч. 4 ст.159 УК РФ в отношении Григоряна Т.Г., Домась Е.В. (руководители ООО «Рубин», ООО «Строй-Старт», ООО «Новер»), В связи с чем оценка действий (бездействия) со стороны указанных лиц будет дана по результатам принятия процессуального решения. Кроме того, Железнодорожным районным судом г. Ростова-на-Дону рассматривается уголовное дело с утвержденным обвинительным заключением в отношении Исраеляна В.С. (руководитель ООО «Донской Альянс») который обвиняется в совершении преступлений, предусмотренных ч. 4 ст. 159, п. «б» ч. 4 ст. 174.1 УК РФ.
В 2017 году прокуратурой района проведена проверка в отношении застройщиков ЖК «Европейский». Так, проведенным мониторингом сети «Интернет» установлено, что на официальном сайте застройщиков ЖК «Европейский», со стороны застройщика – ООО «Рубин», ООО «Строй-Старт», ООО «Новер» была не исполнена обязанность, предусмотренная ст. 3.1. Федерального закона  от 30.12.2004 № 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», (далее закон). По данному факту прокуратурой района в РГСН РО направлены материалы для решения вопроса о привлечении указанных застройщиков к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ.
В настоящее указанные материалы проверки рассмотрены, постановлением № 176055 от 27.06.2017 ООО «Строй Старт» назначен административный штраф 200 000 руб., постановлением № 176056 от 27.06.2017 ООО «Рубин» назначен административный штраф 200 000 руб., постановлением № 176057 от 27.06.2017 ООО «Новер» назначен административный штраф 200 000 руб.
В июне 2017 года в ходе проверки проведен мониторинг сети «Интернет», которым установлено, что на официальном сайте одного из застройщиков ЖК «Европейский», со стороны застройщика – ООО «Строй-Старт» не исполнена обязанность, предусмотренная ст. 3.1. Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Аналогичные нарушения закона выявлены и со стороны ООО «Рубин», по результатам проверки в Советский и Кировский суды г. Ростова-на-Дону направлены исковые заявления об обязании указанных застройщиков возобновления ведения в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" сайтов содержащих необходимую информацию. Указанные иски рассмотрены и удовлетворены.
Кроме того, в январе 2018 года прокурором района предъявлен иск об обязании ООО «Рубин» выполнить устройство ограждения и обеспечить консервацию объектов капитального строительства. В настоящее время указанный иск рассмотрен и удовлетворен.
По трем домам, возводимым ООО «Строй Старт», 05.09.2017 прокуратурой района внесено представление в адрес СРО «Союз менеджеров и арбитражных управляющих», по вопросу не принятия конкурсным управляющим Кононовым С.В. мер, направленных на обеспечение консервации объектов незавершенного строительства, возводимых ООО «Строй Старт» на территории комплекса ЖК «Европейский».
СРО «Союз менеджеров и арбитражных управляющих» сообщила в ответе от 12.10.2017 в прокуратуру района, что рассмотрела указанное представление, признала, что Кононов С.В. не выполнил свои обязанности конкурсного управляющего в полном объеме, не принял все зависящие от него меры по обеспечению сохранности имущества ООО «Строй Старт». В связи с вышеизложенным, 10.10.2017 административный комитет Союза применил к Кононову С.В меру дисциплинарного взыскания – «предписание», кроме того по результатам рассмотрения представления конкурсному управляющему указано на необходимость принятия соответствующих мер к консервации указанных объектов. При этом в связи с непринятием Кононовым С.В., указанных мер, прокуратурой района подготовлено соответствующее исковое заявление.

Давайте разберемся, в чем суть проблемы? К каким выводам приводят нас результаты прокурорского надзора?

Первое - в строительной отрасли в частности сложилась ситуация избыточного регулирования. Объем нормативных актов, которые предприниматель обязан выполнить, зачастую превышает все разумные пределы. Более того, многие из них противоречат друг другу, федеральным законам, конституции Российской Федерации.
Второе - общеэкономическая ситуация в стране за последние 10 лет сильно осложняет ведение строительного бизнеса. Строить на кредитные деньги очень дорого, отсюда необходимость привлечения денег покупателей, действия федерального закона № 214 о долевом строительстве. Пока спасает помощь государства в субсидировании ставок банковских ипотечных кредитов, но что будет, когда заработает система эскроу-счетов? Проблема обманутых дольщиков будет решена? Да. Будет ли продолжаться массовое недорогое (относительно) строительство жилья - не уверен. Строить на банковские кредиты можно, но не при таких высоких кредитных ставках. Воспринимать их (ставки) смогут только лишь крупные в российских реалиях окологосударственные структуры. Малые и средние строительные фирмы уйдут из отрасли. Произойдет концентрация на грани монополизации строительного рынка. Как это скажется на ценах, качестве квадратного метра? Будущее покажет.
Третье - органы прокуратуры в новых условиях должны будут, осуществляя надзор, сместить акцент в своей работе с обманутых дольщиков (их не будет в современном значении этого термина) на организации строительной отрасли и банки. Новые сложные задачи, новые непростые условия.

(Продолжение следует)