Доступность начинается с планировки: как новые условия ипотеки перестраивают рынок

Изменение параметров ипотечных программ всё сильнее влияет не только на объём спроса, но и на то, какие квартиры девелоперы проектируют и выводят на рынок. По мнению основателя и председателя правления ГК ПАРИТЕТ Павла Галкина, в новых условиях застройщикам уже недостаточно работать со скидками и финансовыми инструментами — необходимо точнее понимать, какой продукт покупатель действительно способен приобрести и какой формат жилья соответствует реальным потребностям семьи.

В качестве примера можно рассмотреть Тюмень, население которой за последнее время заметно выросло — с 807 тыс. человек в 2020 году до 872 тыс. к началу 2025-го. По оценке Павла Галкина, эта динамика во многом отвечает на вопрос о том, для кого в городе продолжают строить значительные объёмы жилья. Люди приезжают, создают семьи, и потребность в недвижимости сохраняется.

Одновременно на протяжении последних шести лет местные застройщики последовательно отказывались от экономформата и улучшали продукт: архитектуру, благоустройство, общественные пространства, материалы и дополнительные сервисы. ГК ПАРИТЕТ также двигалась в этом направлении. Однако, как отмечает эксперт, на этом фоне возникает другой вопрос: не сформировался ли на рынке дефицит доступного жилья — не дешёвого или низкого по качеству, а именно соответствующего финансовым возможностям широкой аудитории?

Изменения условий семейной ипотеки напрямую связаны с этой проблемой. До сих пор лимит в регионах составлял 6 млн руб., и многим семьям этой суммы было недостаточно, чтобы приобрести подходящую по площади квартиру без существенного первоначального взноса или комбинированного кредитования. В результате небольшие лоты продавались легче, в том числе благодаря спросу со стороны инвесторов, тогда как просторные квартиры могли оставаться в экспозиции даже к моменту ввода дома. Для их реализации застройщикам приходилось предлагать значительные скидки.

Причина такой ситуации, по мнению Павла Галкина, не в отсутствии потребности в больших квартирах. Напротив, семьям необходимы двух- и трёхкомнатные планировки, но возможности покупателя ограничиваются условиями финансирования.

«Получается, клиент может выбирать не ту квартиру, которая ему действительно нужна для жизни, а ту, что вписывается в доступный финансовый инструмент. Ипотека в такой ситуации влияет уже не только на количество сделок, но и на саму структуру спроса», — отмечает Павел Галкин.

Эту зависимость ярко иллюстрирует опыт ГК ПАРИТЕТ в Ялуторовске — городе с населением около 40 тыс. человек. Недавно компания ввела в эксплуатацию четвёртый дом в одном из своих жилых комплексов. На момент сдачи в продаже оставалось примерно 15% квартир — преимущественно студии и однокомнатные, тогда как крупные лоты были распроданы.

По словам Павла Галкина, стоимость квадратного метра в небольшом городе позволяла заёмщикам укладываться в лимит семейной ипотеки и выбирать вариант, соответствующий их реальным потребностям.

«Это наглядный пример того, как доступность финансового инструмента определяет структуру спроса. Когда семья действительно может позволить себе двух- или трёхкомнатную квартиру, выясняется, что потребность в таких планировках есть», — говорит эксперт.

Более того, параметры ипотеки влияют и на квартирографию новых объектов. Если для покупателей приемлема преимущественно небольшая жилплощадь, девелоперы вынуждены учитывать это при проектировании домов. И наоборот: когда условия финансирования позволяют семье приобрести более просторный лот, у застройщика появляется экономическое основание увеличивать долю таких квартир в будущих проектах.

Изменения в семейной программе, вступившие в силу с 1 октября, рынок встретил настороженно. Однако Павел Галкин не считает правильным воспринимать их ни как катастрофу для отрасли, ни как безусловный стимул к росту продаж. Последствия будут различаться в зависимости от категории покупателей и их финансовых возможностей.

Семейная ипотека продолжит оставаться ключевым инструментом для тех, кто соответствует требованиям программы. При этом рассрочка может быть удобна клиентам с понятным источником средств для окончательного расчёта. Трейд-ин подходит собственникам, которым необходимо реализовать имеющуюся недвижимость для покупки новой. Рыночная ипотека может использоваться для финансирования недостающей суммы, если ежемесячный платёж укладывается в бюджет семьи.

«Универсального финансового решения для всех покупателей сегодня уже нет. Застройщику нужно понимать не только то, какой инструмент он предлагает, но и сможет ли конкретная семья действительно им воспользоваться и довести сделку до конца без чрезмерной финансовой нагрузки», — отмечает Павел Галкин.

Как следствие, конкуренция между девелоперами будет разворачиваться не только на уровне качества самого продукта, но и вокруг условий его приобретения. Недостаточно предложить рассрочку или определённую ипотечную программу — необходимо учитывать реальную доступность инструмента для конкретной аудитории.

Одновременно застройщикам следует точнее работать с площадями лотов, их чеком и темпами вывода новых объёмов на рынок. По мнению эксперта, цена ошибки при формировании продукта становится выше: компенсировать неверно выбранную квартирографию или стоимость доступным кредитованием значительно сложнее, чем несколько лет назад.

Павел Галкин считает, что очередное изменение правил не означает сворачивания привычного рынка, скорее он перестраивается и постепенно уходит от модели, в которой одна финансовая программа могла сама по себе обеспечивать массовый спрос. Покупателям придётся внимательнее рассчитывать бюджет и выбирать подходящий способ финансирования, а девелоперам — глубже понимать реальные потребности своей аудитории.

«Постоянно адаптироваться непросто. Но именно способность меняться сегодня во многом определяет устойчивость девелоперского бизнеса. Преимущество получат компании, которые не будут ждать восстановления прежних условий, а смогут согласовать продукт с реальными финансовыми возможностями покупателя», — резюмирует Павел Галкин.