Как квартира теряет ликвидность: ошибки, которые стоят инвесторам денег
Инвесторы считают жилую недвижимость тихой гаванью: в долгосрочной перспективе стоимость жилья растёт вместе с инфляцией или опережает её, позволяя сохранить и увеличить реальную покупательную способность капитала. Кроме того, недвижимость — это осязаемый актив, в отличие от депозитов или ценных бумаг. Её можно использовать для собственного проживания или сдавать, получая дополнительную прибыль. Доходность складывается из роста стоимости объекта или арендных платежей. При этом волатильность такого актива низкая, но и ликвидность тоже невысокая, поскольку сделки купли-продажи как правило занимают длительное время. Как увеличить ликвидность инвестиционной квартиры, рассказывает Антон Винер, совладелец и сооснователь Группы Родина.
Самая распространённая ошибка при покупке инвестквартиры — рассчитывать на автоматический рост стоимости жилья в новостройке без оценки реального спроса. На практике легко перепродать можно лишь около 20–25% квартир, тогда как примерно в 60–70% случаев возникают сложности с выходом из актива.
В Москве четверть наиболее ликвидных лотов составляют квартиры с хорошей транспортной доступностью: жильё в нескольких минутах ходьбы от метро или МЦД продаётся гораздо быстрее. Второй фактор, повышающий ликвидность объекта, — планировка и площадь. Наиболее устойчивый спрос сохраняют однокомнатные квартиры 34–45 кв. м и двухкомнатные — на 55–65 кв. м. Отклонение в сторону слишком маленьких или больших форматов сужает круг потенциальных покупателей и увеличивает срок продажи.
Необходимо также учитывать характеристики самого проекта. К примеру, если дом спроектирован с более чем шестью квартирами на этаже, он кажется перегруженным, что снижает интерес клиентов. Важную роль играет также этаж. Квартиры на первом и последнем этажах не подходят для быстрой и выгодной перепродажи. Обычно их реализуют со скидками из-за шума, недостатка приватности или возможных проблем с инженерными системами.
Инвесторы часто допускают ошибку, выбирая «самую дешёвую» квартиру в сегменте. Значительное отклонение цены от средней — на 15% и более — обычно указывает на скрытые проблемы: плохое окружение, сложную планировку или непривлекательный район. Такие объекты изначально пользуются ограниченным спросом и долго не находят покупателей.
Риски возрастают, если в одном проекте представлено много похожих предложений. Когда на рынок одновременно выходит большое количество квартир с аналогичными характеристиками, эти объекты теряют свою уникальность и начинают конкурировать только по цене. В итоге продажа затягивается — основным способом привлечь покупателя становится скидка. При экспозиции около трёх месяцев дисконт обычно составляет 5–10%, а если квартиры продаются дольше — 15–20%. При этом варианты с неудобной планировкой, проходными комнатами и недостаточным естественным освещением в этом сегменте теряют в цене быстрее остальных.
Фото: Группа Родина