Апартаменты дешевле, но налог дороже: как кадастровая стоимость влияет на выбор между апартаментами и квартирой

Почему квартиры дороже апартаментов: разбираем причины разницы в цене.

На российском рынке недвижимости устойчиво сохраняется тенденция: квартиры стоят дороже, чем апартаменты, даже если они расположены в одном районе, имеют схожую площадь и находятся в современных домах. Эта разница может составлять от 10% до 30%, а в отдельных случаях — и больше. Почему так происходит? Всё дело в юридическом статусе, социальных гарантиях, налоговой нагрузке и ликвидности. И один из ключевых факторов, влияющих на стоимость, — кадастровая оценка объекта.

Как узнать кадастровую стоимость апартаментов?

Прежде чем сравнивать цены, важно понимать, как оценивается сам объект. Кадастровая стоимость — это расчётная рыночная стоимость недвижимости, которую утверждает государственная кадастровая палата. Именно от неё напрямую зависит налог на имущество, а также используется при расчёте ряда других платежей.

Чтобы узнать кадастровую стоимость апартаментов, достаточно:

1. Зайти на официальный сайт Росреестра;

2. Воспользоваться сервисом «Справочная информация по объектам недвижимости»;

3. Ввести адрес или кадастровый номер апартаментов;

4. В результатах поиска вы увидите строку «Кадастровая стоимость».

Альтернативно — можно заказать выписку из ЕГРН, где эта информация будет указана официально. Обратите внимание: у апартаментов кадастровая стоимость часто завышена по сравнению с квартирами аналогичного класса, потому что они учитываются как коммерческая недвижимость. Это напрямую влияет на итоговую стоимость владения.

1. Юридический статус: жилое против нежилого

Самое фундаментальное различие между квартирой и апартаментами — их правовой статус:

• Квартира — это жилое помещение, регулируемое Жилищным кодексом РФ. Она предназначена исключительно для проживания, и её покупка автоматически даёт право на постоянную регистрацию по месту жительства.

• Апартаменты, напротив, чаще всего оформлены как нежилое помещение (офисное или коммерческое), даже если по факту в них живут люди. Это означает, что они подпадают под Гражданский кодекс, а не Жилищный.

Этот юридический нюанс порождает цепную реакцию ограничений и дополнительных расходов, которые снижают их рыночную привлекательность и, соответственно, цену.

2. Отсутствие постоянной регистрации — барьер для семей

В большинстве российских регионов постоянная регистрация в апартаментах невозможна. Это создаёт серьёзные неудобства:

• Детей нельзя прикрепить к ближайшей школе или детскому саду;

• Проблемы с оформлением медицинского полиса, водительских прав, загранпаспорта;

• Сложности при устройстве на работу в государственные структуры;

• Невозможность оформить пособия, требующие подтверждения места жительства.

Для семей с детьми, пенсионеров и людей, планирующих долгосрочное проживание, это часто становится непреодолимым препятствием. Спрос на такие объекты падает, а вместе с ним — и цена.

3. Повышенные налоги и коммунальные платежи

Как уже упоминалось, апартаменты облагаются налогом по ставкам для коммерческой недвижимости:

• Налог на имущество — до 2% от кадастровой стоимости (против 0,1–0,3% для квартир);

• Коммунальные платежи — на 20–50% выше, так как тарифы рассчитываются как для нежилых помещений;

• Содержание дома — часто дороже из-за «гостиничного» или «офисного» формата обслуживания.

Даже если первоначальная цена апартаментов кажется выгодной, совокупная стоимость владения может оказаться выше, чем у квартиры. Это учитывают и покупатели, и инвесторы — и снижают свои предложения.

4. Сложности с ипотекой и низкая ликвидность

Банки крайне осторожно относятся к кредитованию покупки апартаментов:

• Ипотека выдаётся реже, под более высокий процент и на меньший срок;

• Требуются дополнительные гарантии или первоначальный взнос от 30–50%;

• Некоторые банки вообще отказываются кредитовать такие объекты.

В результате круг потенциальных покупателей сужается, а ликвидность апартаментов падает. Продать их быстрее и по рыночной цене сложнее, чем квартиру — особенно в кризис или при смене жизненных обстоятельств.

5. Риски застройщика и правовой неопределённости

Многие апартаментные проекты реализуются на землях коммерческого назначения, где требования к строительству менее строгие, чем для жилых домов. Это позволяет застройщикам:

• Уменьшать площадь коридоров и санузлов;

• Игнорировать нормы по инсоляции и звукоизоляции;

• Сокращать парковочные места.

Кроме того, перевести апартаменты в жилой фонд после сдачи — практически невозможно. А в будущем возможны изменения в законодательстве, ужесточающие правила использования таких объектов. Эти риски делают апартаменты менее надёжным активом, что также давит на цену.

Когда апартаменты всё же выгодны?

Несмотря на перечисленные недостатки, апартаменты могут быть разумным выбором в определённых случаях:

• Для инвестиций в краткосрочную аренду (если это разрешено управляющей компанией и законодательством региона);

• Для временного проживания без необходимости в регистрации (например, для студентов, молодых специалистов);

• При ограниченном бюджете, но желании жить в новом доме в центре города.

Однако даже в этих сценариях важно взвесить все риски и рассчитать полную стоимость владения, включая налоги, коммунальные услуги и потенциальные сложности при перепродаже.

Что в итоге

Квартиры дороже апартаментов не из-за «моды» или маркетинга, а потому что они предоставляют полноправный статус жилья, социальные гарантии, низкие эксплуатационные расходы и высокую ликвидность. Апартаменты, напротив, — это компромисс между стоимостью и функциональностью, часто с юридическими и финансовыми «подводными камнями».

Если вы рассматриваете покупку недвижимости, обязательно сравните не только ценник, но и кадастровую стоимость, налоги, возможность регистрации и перспективы перепродажи. Только так можно принять взвешенное решение — и не переплатить в будущем за кажущуюся сегодня выгоду.