Коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость: почему это становится новым трендом в России

О том, как за последнее время трансформировался рынок инвестиций в коммерческую недвижимость и почему он стал новой точкой притяжения для частного капитала, РИАМО рассказал основатель сетей гибких офисов сервисов Profit Rooms и Optima Виталий Паймуков.

Как менялся рынок коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость в РФ

На протяжении последних нескольких лет большинство россиян, обладающих свободным капиталом, предпочитали вкладывать средства в банковские депозиты — они обеспечивали высокую доходность, до 20-24%, при минимальных рисках, констатирует эксперт. Так, по данным Агентства по страхованию вкладов, рост вкладов граждан в 2023 году составил 19,7%, в 2024 году — уже 26%. Однако в 2025 году динамика начала замедляться: рост составил 16,3%. Сроки большинства вкладов, открытых под высокий процент, уже заканчиваются, а условия пролонгации в 2026 году существенно скромнее — ставки продолжают падать вслед за ключевой ставкой. Капитал, который годами копился на депозитах, постепенно высвобождается.

Одновременно с этим на рынке коммерческой недвижимости начала меняться структура инвестиционного спроса. По данным CORE.XP, госкомпании, которые в 2024 году формировали 44% всего инвестиционного спроса, к 2025 году сократили свою долю до 16%. В первую очередь это связано с замедлением экономики, дорогим заемным финансированием и общим режимом экономии в госструктурах. Частный капитал, в свою очередь, все активнее занимает эту часть рынка.

«Два этих процесса, развивавшихся независимо, в какой-то момент пересеклись — и задали новый тренд на коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость», — констатирует Паймуков.

Формы коллективных инвестиций в недвижимость

Коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость сегодня представлены несколькими форматами — они отличаются по степени контроля инвестора над активом, характеру дохода и порогу входа, объясняет эксперт.

ЗПИФы недвижимости

ЗПИФы (ЗПИФ — закрытый паевой инвестиционный фонд) недвижимости существуют в России с 2003 года и сегодня являются самым распространенным инструментом коллективных инвестиций в недвижимость. Управляющая компания собирает капитал пайщиков, покупает объекты от их имени и управляет ими — инвестор при этом не занимается ни поиском арендаторов, ни операционными вопросами. Деятельность фондов регулируется Банком России, что обеспечивает прозрачность и защиту прав пайщиков.

Интерес к инструменту растет: по итогам 2025 года ЗПИФы приобрели коммерческой недвижимости на 105,1 млрд рублей — в 2,3 раза больше, чем годом ранее, что стало абсолютным рекордом за всю историю наблюдений. Доля ЗПИФов в общей структуре инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью выросла с 10,1% до 18,1%.

Порог входа: от 1000 рублей — порог зависит от конкретного фонда и управляющей компании

Юридическая форма: пай в паевом инвестиционном фонде

Как формируется доход: арендный поток от портфеля объектов фонда, распределяемый между пайщиками пропорционально доле; дополнительно — рост стоимости паев при росте стоимости активов

Ликвидность: средняя — паи рыночных фондов торгуются на бирже, но котировки могут отклоняться от реальной стоимости активов

Горизонт инвестиций: от 1 года, фактически — 3-5 лет для получения полной доходности

Коллективная покупка производственно-складских блоков (Light Industrial)

Еще несколько лет назад склады существовали только в формате огромных логопарков. Сегодня строятся комплексы формата Light Industrial, где здание нарезано на блоки по 300–600 кв. м под нужды малого производственного бизнеса. Группа из трех-пяти инвесторов приобретает один такой блок в долевую собственность и сдает арендатору. В отличие от ЗПИФа, инвестор точно знает, что именно он купил и кому это сдается.

Порог входа: от 300 000 рублей на одного участника в зависимости от числа инвесторов

Юридическая форма: долевая собственность на объект недвижимости, зафиксированная в Росреестре

Как формируется доход: арендные платежи от производственного или складского арендатора, распределяемые между совладельцами пропорционально доле

Ликвидность: низкая — для выхода необходимо продать долю другим участникам или внешнему покупателю

Горизонт инвестиций: 5-10 лет, инструмент рассчитан на долгосрочное владение

Инвестиционные синдикаты в стрит-ритейл

Стрит-ритейл — формат коллективных инвестиций, при котором несколько частных инвесторов совместно приобретают коммерческое помещение под федеральную торговую сеть или другой крупный бизнес. Организатор синдиката находит подходящий объект, структурирует сделку и собирает пул из десяти-пятнадцати участников. Каждый получает арендный доход пропорционально вложенной сумме. Долгосрочный договор с крупным якорным арендатором обеспечивает регулярные платежи и минимальный риск простоя, объясняет основатель сетей гибких офисов сервисов Profit Rooms и Optima.

Порог входа: от 1 до 10 млн рублей в зависимости от объекта и числа участников

Юридическая форма: долевая собственность на объект недвижимости, зафиксированная в Росреестре

Как формируется доход: арендные платежи от основного арендатора с ежегодной индексацией

Ликвидность: низкая — выход через продажу доли на вторичном рынке или другим участникам

Горизонт инвестиций: 5-7 лет — ориентир на срок договора аренды с основным арендатором

Коллективные инвестиции в готовый арендный бизнес

Это наиболее сложный по структуре, но и потенциально наиболее доходный формат, подчеркивает эксперт.

«Инвестор входит не просто в объект недвижимости, а в работающий операционный бизнес с подтвержденным денежным потоком. Оператор управляет пространством, привлекает арендаторов и формирует сервисную выручку — инвестор получает долю от этой выручки, а не только рентный доход от квадратных метров. Маржинальность формируется за счет разницы между арендной ставкой у собственника здания и выручкой от конечных клиентов, которую увеличивает сервисная надстройка: готовый ремонт, полное оснащение, клининг, интернет, администрирование», — комментирует Паймуков.

По данным международной консалтинговой компании Nikoliers, в 2025 году 68% приобретений офисов совершалось с целью получения арендного дохода, хотя еще год назад этот показатель составлял лишь 16%.

Порог входа: индивидуальный, в зависимости от масштаба проекта

Юридическая форма: доля в акционерном обществе или займ под процент — в зависимости от структуры конкретного проекта

Как формируется доход: при долевом участии — дивиденды от операционной прибыли и прирост стоимости доли при выходе; при займе — фиксированный процент независимо от результата проекта

Ликвидность: низкая — выход через продажу доли другим участникам или обратный выкуп оператором

Горизонт инвестиций: 3-5 лет

Риски инвестора

Любые инвестиции, в том числе в недвижимость, могут нести ряд рисков, которые важно понимать и грамотно оценивать до принятия решения о вложении средств, говорит эксперт и перечисляет их.

Рыночный риск

Доходность инвестора от вложений в коммерческую недвижимость во многом зависит от состояния экономики в целом. В периоды нестабильности спрос на аренду может снижаться, арендные ставки — падать, а стоимость самих объектов — корректироваться вниз. В отличие от биржевых инструментов, где реакция на рыночные изменения происходит мгновенно, в недвижимости этот процесс растянут во времени — что одновременно является и защитой от краткосрочной волатильности, и ограничением при необходимости быстро выйти из актива.

Риск недобросовестного структурирования сделки

Каждая инвестиционная сделка проходит этап структурирования — когда определяются условия участия, права инвесторов и порядок распределения дохода. В синдикате этим занимается организатор, в ЗПИФе — управляющая компания. От качества этой работы зависит многое: насколько прозрачна структура владения, как защищены права инвестора, каковы условия выхода. Недобросовестность или некомпетентность на этом этапе крайне сложно компенсировать впоследствии — именно поэтому репутация и подтвержденный опыт организатора имеют принципиальное значение еще до подписания документов.

Риск некачественного управления активом

После того как сделка закрыта, инвестор передает управление объектом профессиональному участнику — оператору, управляющей компании или организатору синдиката. Все ключевые операционные решения — выбор арендаторов, условия договоров аренды, управление расходами — принимаются без непосредственного участия инвестора. В ЗПИФе степень влияния пайщика на эти процессы минимальна. В прямых форматах — синдикатах и операционных проектах — инвестор, как правило, имеет больше возможностей для контроля, но они все равно ограничены условиями конкретного соглашения.

Зависимость от арендатора

Во всех форматах доход формируется за счет арендных платежей, и уход ключевого арендатора или снижение загрузки напрямую влияет на доходность инвестора. В ЗПИФе этот риск частично снижается за счет портфельной диверсификации — фонд владеет несколькими объектами, и потеря одного арендатора не критична для общего результата. В прямых форматах зависимость выше: концентрация выручки на одном клиенте делает проект более чувствительным к любым изменениям в его бизнесе.

Конкуренция за качественные активы будет усиливаться

По мере того, как коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость становятся массовым инструментом, конкуренция за качественные активы будет усиливаться. Число инвесторов растет, а предложение объектов с подтвержденной операционной историей и надежными арендаторами остается ограниченным.

«Среди прямых инвестиционных сделок офисный сегмент сохраняет лидерство — и дефицит качественного предложения здесь не только московская история. По данным участников рынка, в столице вакантность офисов по итогам 2025 года находилась на уровне 5-6%, и аналитики не ожидают заметного роста свободных площадей в 2026 году. В регионах ситуация еще острее: в Самаре, по данным агентства Advisor’s Boutique, офисы класса А занимают лишь 12% всего рынка, а вакантность в этом сегменте составляет 4% — качественные площади практически полностью заняты, спрос устойчиво превышает предложение», — отмечает Паймуков.

Для частного инвестора это означает одно: чем раньше принято решение о входе в формирующуюся нишу, тем выше шансы войти в проект с хорошей экономикой, резюмирует он.