Доходность от сдачи квартиры в крупных городах РФ в 3 раза ниже, чем от банковского вклада
Эксперты Циан.Аналитики подсчитали доходность от сдачи квартиры в аренду в мае 2025 г. в крупных городах России и выяснили, куда сейчас выгоднее вложить деньги – в жилую недвижимость под сдачу или на счёт в банке.
Методика
Расчёты приведены для однокомнатных квартир, приобретённых на вторичном рынке. В расчётах сделано 2 допущения: 1. квартира куплена без ипотеки, 2. квартира сдаётся на протяжении всего года без перерыва.
В выборку вошли 35 городов с численностью населения от 500 тысяч человек.
Средний уровень доходности от сдачи в аренду однокомнатной квартиры, приобретённой на вторичном рынке в крупных городах РФ в мае 2025 г. составляет 6,3%.
За год показатель увеличился на 0,3 п.п. (с 6% в мае 2024 г.). Стоимость квартиры в среднем по анализируемым локациям за год увеличилась на 6,5%, а ставки аренды однушек за тот же период стали выше на 12,8%. Т.е. аренда подорожала сильнее, за счёт чего и вырос показатель доходности.
Наиболее высокие показатели доходности за последний год были зафиксированы в сентябре, когда ставки аренды были на максимальном уровне – в среднем по анализируемым локациям 7,1% годовых (наибольшее значение в Ижевске – 9,7%).
Самая высокая доходность от сдачи квартиры в аренду – в Хабаровске и Новокузнецке. Однушка, купленная на вторичном рынке в этих городах, при сдаче в аренду будет приносить собственнику 8-9% годовых. Наименьшую доходность от сдачи квартиры получают рантье в Севастополе (4,2% годовых), Казани (4,6%) и Владивостоке (4,7%). В этих городах самые дорогие квартиры на вторичке (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга), но не самые высокие ставки аренды (например, в Екатеринбурге и Нижнем Новгороде они выше, чем в Казани, а Севастополь и Владивосток не вошли даже в десятку городов с самой дорогой арендой). В Москве показатель доходности ниже среднего – 5,7%, в Санкт-Петербурге ещё ниже – 5,3%.
С октября прошлого года ключевая ставка ЦБ держится на уровне 21%. В таких условиях в крупнейших банках вклады сроком от 1 года до 3 лет предлагаются под 10-20% годовых. Т.о. сейчас покупать квартиру, чтобы сдавать её в аренду во всех крупных городах РФ менее выгодно, чем положить эту же сумму под процент в банк. Кроме того, реальная доходность от сдачи в аренду ещё ниже расчётной, т.к. в стоимости квартиры не учитываются косвенные расходы – затраты на ремонт, часть коммунальных платежей, налоги, а также поправка на возможный простой помещения без арендаторов./В 2019-2021 гг. доходность от сдачи в аренду была на уровне доходности от банковских депозитов сроком от 1 года до 3 лет, а в некоторые месяцы даже выше/«В новых условиях покупка квартиры уже не воспринимается как инструмент приумножения средств. Сейчас инвесторы-рантье, которые сдают свои квартиры в долгосрочную аренду в крупных городах РФ, могут рассчитывать в среднем на доходность в 6,3%, в то время как ставки по банковским вкладам на срок 1-3 года достигают 20%, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – При снижении ключевой ставки часть держателей депозитов вновь выйдут на рынок недвижимости, однако не с целью “заработать”, а чтобы сохранить свои сбережения в самом надёжном, предсказуемом и понятном активе».
Город
Средняя ставка аренды 1-к. квартиры, тыс. руб. в месяц (май 2025 г.)
Средняя стоимость 1-к. квартиры, млн руб. (май 2025 г.)
Доходность от сдачи 1-к. квартиры в аренду
май 2024 г.
сентябрь 2024 г.
май 2025 г.
Хабаровск
40,8
5,5
8,7%
8,7%
8,9%
Новокузнецк
23,9
3,5
5,8%
6,2%
8,3%
Ярославль
23,5
3,8
6,6%
8,3%
7,4%
Челябинск
24,9
4,1
7,9%
8,0%
7,3%
Пермь
25,5
4,3
7,9%
7,3%
7,1%
Новосибирск
30,1
5,2
6,7%
8,5%
7,0%
Оренбург
20,8
3,6
6,8%
7,2%
7,0%
Кемерово
21,9
3,8
6,4%
7,1%
6,9%
Рязань
23,5
4,1
5,8%
7,6%
6,9%
Ульяновск
19,6
3,5
5,9%
7,2%
6,8%
Омск
24,2
4,3
6,1%
7,1%
6,8%
Ижевск
22,6
4,1
6,9%
9,7%
6,7%
Тольятти
20,6
3,8
5,9%
6,8%
6,6%
Красноярск
27,8
5,1
6,0%
7,1%
6,5%
Екатеринбург
32,3
6,0
6,7%
7,9%
6,5%
Волгоград
22,3
4,2
6,0%
8,4%
6,4%
Самара
26,4
5,1
5,3%
7,3%
6,3%
Ростов-на-Дону
28,8
5,5
6,3%
7,4%
6,3%
Томск
24,2
4,7
6,6%
6,8%
6,2%
Набережные Челны
24,4
4,8
5,1%
6,8%
6,2%
Саратов
20,3
4,0
6,0%
6,8%
6,1%
Махачкала
28,1
5,5
5,0%
6,2%
6,1%
Нижний Новгород
31,5
6,2
6,4%
7,5%
6,1%
Краснодар
27,0
5,3
5,7%
6,9%
6,1%
Барнаул
23,2
4,7
5,6%
7,1%
5,9%
Тюмень
26,5
5,5
5,5%
6,2%
5,8%
Ставрополь
22,2
4,6
5,5%
6,3%
5,8%
Воронеж
21,7
4,5
5,7%
6,5%
5,8%
Москва
63,4
13,4
5,4%
6,9%
5,7%
Иркутск
28,1
6,0
5,6%
6,8%
5,7%
Уфа
22,9
4,9
5,5%
6,4%
5,6%
Санкт-Петербург
40,2
9,2
4,8%
6,5%
5,3%
Владивосток
26,3
6,8
5,2%
6,1%
4,7%
Казань
30,4
8,0
4,5%
5,5%
4,6%
Севастополь
27,2
7,8
3,8%
4,2%
4,2%
Все локации
6,0%
7,1%
6,3%
Источник: Циан.Аналитика
Методика
Расчёты приведены для однокомнатных квартир, приобретённых на вторичном рынке. В расчётах сделано 2 допущения: 1. квартира куплена без ипотеки, 2. квартира сдаётся на протяжении всего года без перерыва.
В выборку вошли 35 городов с численностью населения от 500 тысяч человек.
Средний уровень доходности от сдачи в аренду однокомнатной квартиры, приобретённой на вторичном рынке в крупных городах РФ в мае 2025 г. составляет 6,3%.
За год показатель увеличился на 0,3 п.п. (с 6% в мае 2024 г.). Стоимость квартиры в среднем по анализируемым локациям за год увеличилась на 6,5%, а ставки аренды однушек за тот же период стали выше на 12,8%. Т.е. аренда подорожала сильнее, за счёт чего и вырос показатель доходности.
Наиболее высокие показатели доходности за последний год были зафиксированы в сентябре, когда ставки аренды были на максимальном уровне – в среднем по анализируемым локациям 7,1% годовых (наибольшее значение в Ижевске – 9,7%).
Самая высокая доходность от сдачи квартиры в аренду – в Хабаровске и Новокузнецке. Однушка, купленная на вторичном рынке в этих городах, при сдаче в аренду будет приносить собственнику 8-9% годовых. Наименьшую доходность от сдачи квартиры получают рантье в Севастополе (4,2% годовых), Казани (4,6%) и Владивостоке (4,7%). В этих городах самые дорогие квартиры на вторичке (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга), но не самые высокие ставки аренды (например, в Екатеринбурге и Нижнем Новгороде они выше, чем в Казани, а Севастополь и Владивосток не вошли даже в десятку городов с самой дорогой арендой). В Москве показатель доходности ниже среднего – 5,7%, в Санкт-Петербурге ещё ниже – 5,3%.
С октября прошлого года ключевая ставка ЦБ держится на уровне 21%. В таких условиях в крупнейших банках вклады сроком от 1 года до 3 лет предлагаются под 10-20% годовых. Т.о. сейчас покупать квартиру, чтобы сдавать её в аренду во всех крупных городах РФ менее выгодно, чем положить эту же сумму под процент в банк. Кроме того, реальная доходность от сдачи в аренду ещё ниже расчётной, т.к. в стоимости квартиры не учитываются косвенные расходы – затраты на ремонт, часть коммунальных платежей, налоги, а также поправка на возможный простой помещения без арендаторов./В 2019-2021 гг. доходность от сдачи в аренду была на уровне доходности от банковских депозитов сроком от 1 года до 3 лет, а в некоторые месяцы даже выше/«В новых условиях покупка квартиры уже не воспринимается как инструмент приумножения средств. Сейчас инвесторы-рантье, которые сдают свои квартиры в долгосрочную аренду в крупных городах РФ, могут рассчитывать в среднем на доходность в 6,3%, в то время как ставки по банковским вкладам на срок 1-3 года достигают 20%, – комментирует Елена Бобровская, эксперт Циан.Аналитики. – При снижении ключевой ставки часть держателей депозитов вновь выйдут на рынок недвижимости, однако не с целью “заработать”, а чтобы сохранить свои сбережения в самом надёжном, предсказуемом и понятном активе».
Город
Средняя ставка аренды 1-к. квартиры, тыс. руб. в месяц (май 2025 г.)
Средняя стоимость 1-к. квартиры, млн руб. (май 2025 г.)
Доходность от сдачи 1-к. квартиры в аренду
май 2024 г.
сентябрь 2024 г.
май 2025 г.
Хабаровск
40,8
5,5
8,7%
8,7%
8,9%
Новокузнецк
23,9
3,5
5,8%
6,2%
8,3%
Ярославль
23,5
3,8
6,6%
8,3%
7,4%
Челябинск
24,9
4,1
7,9%
8,0%
7,3%
Пермь
25,5
4,3
7,9%
7,3%
7,1%
Новосибирск
30,1
5,2
6,7%
8,5%
7,0%
Оренбург
20,8
3,6
6,8%
7,2%
7,0%
Кемерово
21,9
3,8
6,4%
7,1%
6,9%
Рязань
23,5
4,1
5,8%
7,6%
6,9%
Ульяновск
19,6
3,5
5,9%
7,2%
6,8%
Омск
24,2
4,3
6,1%
7,1%
6,8%
Ижевск
22,6
4,1
6,9%
9,7%
6,7%
Тольятти
20,6
3,8
5,9%
6,8%
6,6%
Красноярск
27,8
5,1
6,0%
7,1%
6,5%
Екатеринбург
32,3
6,0
6,7%
7,9%
6,5%
Волгоград
22,3
4,2
6,0%
8,4%
6,4%
Самара
26,4
5,1
5,3%
7,3%
6,3%
Ростов-на-Дону
28,8
5,5
6,3%
7,4%
6,3%
Томск
24,2
4,7
6,6%
6,8%
6,2%
Набережные Челны
24,4
4,8
5,1%
6,8%
6,2%
Саратов
20,3
4,0
6,0%
6,8%
6,1%
Махачкала
28,1
5,5
5,0%
6,2%
6,1%
Нижний Новгород
31,5
6,2
6,4%
7,5%
6,1%
Краснодар
27,0
5,3
5,7%
6,9%
6,1%
Барнаул
23,2
4,7
5,6%
7,1%
5,9%
Тюмень
26,5
5,5
5,5%
6,2%
5,8%
Ставрополь
22,2
4,6
5,5%
6,3%
5,8%
Воронеж
21,7
4,5
5,7%
6,5%
5,8%
Москва
63,4
13,4
5,4%
6,9%
5,7%
Иркутск
28,1
6,0
5,6%
6,8%
5,7%
Уфа
22,9
4,9
5,5%
6,4%
5,6%
Санкт-Петербург
40,2
9,2
4,8%
6,5%
5,3%
Владивосток
26,3
6,8
5,2%
6,1%
4,7%
Казань
30,4
8,0
4,5%
5,5%
4,6%
Севастополь
27,2
7,8
3,8%
4,2%
4,2%
Все локации
6,0%
7,1%
6,3%
Источник: Циан.Аналитика