Что делать с недвижимостью в Латвии собственнику из России – несколько коротких вопросов
В Латвию по-прежнему въезжают россияне, имеющие визу другой страны – Италии или Португалии. Но это лотерея – например, через Польшу можно доехать до Латвии с латвийской визой и практически нереально – с итальянской. А если приехать невозможно, вариант один – привлечь для обслуживания доверенное лицо….
Какие риски реально есть у собственника?
Самый главный – неуплата налога на недвижимость. Если долг висит больше года, объект может быть передан на взыскание. Его вполне реально могут продать с аукциона, чтобы погасить задолженность. Причём она может быть небольшой, скажем, €200 за год, а последствия – катастрофическими.
Собственнику высылают на электронную почту уведомление о долге на декларированный адрес в Латвии. Проблема в том, что некоторые серверы заблокированы в ЕС и почта не доходит.
Долг может возникнуть также из-за неоплаты коммунальных услуг. Но здесь риски меньше: услугу (воду, газ, электричество) просто отключат, а чтобы дело о просрочке платежей дошло до суда, нужно, чтобы задолженность копилась продолжительное время.
Когда и как нужно оплачивать налог на недвижимость?
Квитанция по налогу на недвижимость обычно приходит в конце января – начале февраля, либо по почте, либо на указанный электронный адрес. Если у законных представителей есть доверенность на управление объектом, они в любой момент могут контролировать ситуацию, подав запросы в соответствующие инстанции. Обычно сумму нужно перевести на счёт органа самоуправления конкретного объекта Рижской или Юрмальской Думы.
Если у собственника – гражданина РФ есть счёт в Евросоюзе или третьих странах, проблем с платежами обычно не возникает. Более того, до настоящего времени проходят платежи из некоторых российских банков, которые не попали под санкции, к примеру, из Reiffeisen Bank.
Впрочем, что ситуация с банками постоянно меняется, буквально каждый день… Так некоторые европейские банки сейчас не пропускают платежи из Армении и Казахстана.
Как понять, что платёж прошёл успешно?
В этом случае деньги попадают на счёт самоуправления и система автоматически списывает долг.
Бывает, клиенты ошибаются в реквизитах, и система не может распознать платёж. В таких случаях собственник или его доверенное лицо должно написать заявление в финансовый департамент местного самоуправления с просьбой зачислить средства для погашения определённой задолженности.
Это вполне реальная практика: в письме нужно указать свой индивидуальный номер плательщика налога на недвижимость, который можно найти в ежегодном отчёте ежегодного счёта.
Что делать, если перевести деньги не удалось?
В таких случаях собственнику может помочь доверенное лицо – заплатить за него эту сумму. Кстати, если квартира сдаётся в аренду, поступающих платежей для этого хватит с лихвой.
Как начать сдавать недвижимость в аренду?
Клиент должен оформить нотариальную доверенность на управление недвижимостью, а затем проставить апостиль. Потом, уже в Латвии, мы сделаем нотариальный перевод.
В документе должно быть прописано, что компания имеет право сдавать недвижимость в аренду, представлять интересы клиента в судах, органах самоуправления, муниципальных учреждениях.
Форма доверенности, в общем, стандартная, но мы её всегда корректируем под каждого клиента, исходя из его личной ситуации.
А если собственник хочет продать недвижимость?
В этом случае требуется доверенность другого образца. В частности, там должна быть указана минимальная сумма, которую хочет получить собственник и номер счёта, на который должны будут поступить денежные средства.
В Латвии нотариусы очень пристально следят за исполнением обязанностей по сделке, её просто не зарегистрируют, если деньги до этого не поступят на указанный счёт. После завершения сделки мы выставляем клиенту счёт за свои услуги.
Сделка происходит следующим образом:
- Открывается счёт сделки в латвийском банке, на котором замораживается сумма покупки.
- Происходит подписание договора купли у нотариуса.
- Сделка регистрируется в Земельной книге.
- Банк получает электронную выписку о смене владельца.
- Происходит разблокировка счёта сделки и перечисление денег на указанный в договоре/доверенности счёт продавца.
В последнее время мы указываем в доверенности только не российские банки, даже если они не находятся под санкциями.
Как сейчас выглядит рынок покупки и аренды в Латвии?
Волатильность есть, но она зависит от типа недвижимости. В любом случае у нас цены выросли не так сильно, как в Эстонии или Литве. Серийные «советские» квартиры за последние 1,5 года даже потеряли в цене около 10%. В основном из-за низкой энергонеэффективности – электричество и отопление сильно подорожало, а банки дают не самые выгодные условия на покупку в таких проектах. Купить квартиру в новом доме в центре Риги с точки зрения получения кредита куда выгоднее – государство может оплатить первый взнос, а оставшуюся часть профинансирует банк.
Также подешевели большие квартиры в Юрмале. В основном такую недвижимость предпочитают иностранцы. Хотя и тут нельзя сказать, что люди «сбрасывают» недвижимость. Просто покупателей в этом сегменте меньше.
Арендный рынок стабилен, а цены даже немного выросли. И уж точно у нас нет «взрывного роста», как в Армении или Грузии... Сдать же можно абсолютно всё, вопрос по какой цене. Убеждён, если сделать адекватное предложение чуть ниже среднего, на любую квартиру арендатор найдется за две недели. При сниженной цене квартира уйдёт за 1–3 дня.
Какие ещё услуги может оказывать доверенное лицо?
Наша компания занимается управлением недвижимостью. Если собственник сдаёт свою квартиру или дом, мы контролируем арендаторов и своевременную оплату за аренду.
Если собственник не связывается с арендой, мы просто следим, чтобы с недвижимостью ничего не произошло. Объект всегда нужно поддерживать в хорошем состоянии, так как за несколько лет придёт в негодность даже хороший ремонт, а недвижимость начнёт терять в цене.
Важная часть нашей работы – поддержание контактов с управляющей компанией дома, где расположена собственность клиента. Понятно, что здесь возможны самые разные ситуации, от ремонта в подъезде до банальной протечки…
Фото: unsplash.com (Ernests Vaga)