Крым в красной зоне, Севастополь в зелёной
Восемь точек с наиболее активными рынками новостроек попали в красную зону по показателям продаж. Здесь расчетный срок реализации остатков превышает три года, что считается высокорискованным.
Данные предоставлены аналитиками сервиса bnMAP.pro специально для «РБК Недвижимости».
По результатам их расчётов, в красную зону вошли восемь территорий, включая пять городов-миллионников. В перечень локаций с повышенными рисками по остаткам новостроек включены Краснодар (3,8 года), Красноярск (3,8 года), Тюмень (3,4 года), Уфа (3,2 года), Крым (3 года) и Казань (3 года).
Аналитики объяснили появление данных локаций в красной зоне дисбалансом между спросом и предложением на рынке новостроек.
По словам директора сервиса мониторинга и анализа рынка bnMAP.pro Сергея Лобжанидзе, ключевую роль здесь играет не столько общий объем нераспроданных объектов, сколько уровень платежеспособного спроса, измеряемый среднемесячными темпами продаж.
По оценкам, около 90% сделок совершаются с привлечением ипотеки. Но на данный момент отсутствуют доступные финансовые инструменты для населения, что приводит к насыщению спроса, учитывая и без того большой объем предложения на рынке.
Наименьший срок для продажи оставшихся квадратных метров зафиксирован в Севастополе — здесь потребуется 1,6 года для реализации 63,8 тыс. кв. м при среднемесячном объеме продаж в 3,3 тыс. кв. м.
Севастополь демонстрирует минимальный его объем в исследуемых локациях. Большинство рынков новостроек попали в желтую зону — со средними рисками замедленной реализации жилья. К этой категории относятся 15 локаций.
Как считали?
Аналитики посчитали нереализованные остатки (тыс. кв. м) по самым активным рынкам новостроек в стране по состоянию на май (без учета выхода новинок в будущем). После этого они рассчитали количество лет, которое потребуется для продажи этих объемов с учетом среднемесячных темпов продаж. Данные о сделках были взяты с июля 2024 года (после отмены массовой льготной ипотеки) по апрель 2025 года. Расчет был произведен на основе данных Росреестра по дате регистрации материнской сделки. Это первичная сделка без учета дополнительных соглашений и перерегистраций.
Исходя из средних сроков продаж остатков в новостройках, локации поделили на три группы:
города с низким риском продаж новостроек (зеленая зона, расчетный срок реализации остатков до 1,99 года);
со средним риском (желтая зона, от 2 лет до 2,99 года);
с высоким риском (красная зона, от 3 лет и выше).
Всего в исследование вошли 28 локаций. Это 16 городов-миллионников, семь регионов (Московская, Ленинградская область, Краснодарский край, Крым), а также Тюмень, Хабаровск, Калининград, Владивосток и Севастополь.
В Севастополе в мае текущего года «квадрат» вторичного жилья стоил 175 369 руб. (+ 1,54% к апрелю 2025 года). И уже в первых числах июня зафиксировано небольшое подорожание (+ 0,93%). В настоящий момент средняя цена «однушки» составляет 7,2 млн руб., «двушка» - 8,5 млн руб., «трёшка – 11,1 млн руб. Год назад, в июне 2024 года квартиры вторичного рынка Севастополя стоили дешевле: «однушка» - 6,4 млн руб., «двушка» - 8,1 млн руб., «трёшка» - 10,1 млн руб.
В Симферополе другая динамика. В мае «квадрат» подорожал на 0,74% и стоил 158 932 руб. за кв. м. А в июне произошло «охлаждение»: «квадрат» вторичного жилья подешевел на 0,35% и стоит 158 361 руб. за кв. м.
В целом за объект квартиры стоят так: «однушка» - 6,1 млн руб., «двушка» - 7,6 млн руб., «трёшка» - 9,2 млн руб. В прошлом году квартиры вторичного сегмента в Симферополе стоили почти также: «однушки» - 6,2 млн руб., «двушки» - 7,7 млн руб., «трёшки» - 9,1 млн руб.
Если в Севастополе произошёл существенный рост стоимости квартир вторичного сегмента за год, то Симферополь остался в прежних значениях (плюс-минус в околонулевой динамике).