Девелоперы стали тщательнее выбирать землю под застройку
Застройщики ищут альтернативу дефицитным незастроенным участкам в административных границах Санкт-Петербурга.
В 2020–2022 годах девелоперы Петербурга продолжат скупать землю, но выбирать ее будут тщательнее, прогнозируют эксперты. «Новые локации могут быть найдены там, где есть вода и удобный выезд на ЗСД и набережные», – отмечает директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь.
Специалисты рынка напомнили, что в 2018 году в Северной столице отмечался бум покупки участков под застройку впрок. В 2019 году наметился спад, девелоперы стали подходить к выбору земли более трезво, тщательно подбирая участки, которые могут обеспечить требуемую банками ликвидность. На сегодня многие застройщики обращаются к банкам за экспертизой земель, чтобы понимать их перспективность. Такая тенденция сохранится в ближайшие несколько лет.
Однако, отмечают участники рынка, приобрести хороший перспективный участок с выгодной локацией становится все сложнее. Привлекательные пятна под застройку в центре города в остром дефиците, а имеющиеся, как правило, проблемные и имеют различные ограничения: расселение, исторические здания, территория бывших вредных производств, которую необходимо предварительно рекультивировать. «Свободных участков в основной (исторической) части города фактически не осталось», – подтверждает глава PETERLAND Юрий Зарецкий. При этом рынок недвижимости предлагает массу участков высокой степени готовности, расположенных за КАД. Но они не пользуются спросом у застройщиков, так как на окраинах не построить жилье высокой ценовой категории. По словам директора по развитию компании Л1 Надежды Калашниковой, в Парголово, Красном селе, Пушкине, Шушарах возводятся объекты эконом-класса, но спрос на них падает уже несколько лет подряд.
Оценивая перспективы сферы, эксперты прогнозируют устойчивое внимание к так называемому «серому поясу» или промзоне. Еще в прошлом году городские власти запустили масштабный редевелопмент: согласно изменениям Генплана развития города, около 1050 га бывших промышленных территорий преобразуют под жилую застройку. Тем не менее, не все собственники, желающие согласовать постройку жилья на них, получат разрешение, так как городские власти имеют свое видение развития территорий. Все же, на сегодня бывшие промзоны, тяготеющие к центру города (Выборгский, Фрунзенский, Московский и Адмиралтейский районы), пользуются высоким спросом у девелоперов.
Директор по развитию ЮИТ в Санкт-Петербурге Анна Смольная относит к перспективным для строительства дорогого жилья локациям Приморский район, участки ближе к заливу, Охту у Невы и вдоль речек. Привлекательны также спальные районы, однако эксперты рынка отмечают, что без комплексного развития инфраструктуры строительство будет бессмысленным. «Перспективными для покупки участков под строительство жилья считаем развитые районы с точки зрения транспортной доступности, наличия метро или строительства новых станций в ближайшей перспективе, крупных транспортных узлов, развязок КАД и ЗСД», – разъясняет директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева.
Стоит отметить, что на сегодня многие застройщики осознают, что успешность новых проектов по строительству жилья во многом зависит от дополнительных факторов, таких как транспортная доступность и социальная инфраструктура. Современные проекты – это не просто дома, а целые микрорайоны с внутренней и внешней городской средой. Среди проектов, постаравшихся учесть все существующие тренды стоит отметить «Залив островов» – концепт намыва в акватории Финского залива под жилую, социальную и коммерческую застройку. Проектировщики не только спланировали внутреннее устройство нового микрорайона, но и продумали транспортное сообщение – многоуровневые подземные развязки, а также связь с материком с выходом на Лахтинский проспект, Приморское шоссе и ЗСД. Также проект учитывает современные эко-тренды: предполагается внедрение экологичного электротранспорта, озеленение, системы очистки.
К слову, намывы – среди наиболее перспективных путей для развития городских территорий. Уже 14 лет длится реализация проекта дополнительного расширения Васильевского острова в сторону Невской губы «Морской фасад». Искусственно созданная территория частично застроена комфортным жильем и заселена. Однако и тут развитие района уперлось в инфраструктуру: новоселы ЖК «Капитан Немо», ЖК «Я-романтик» и других объектов жалуются на низкую транспортную доступность. Весной текущего года правительство города планировало объявить конкурс на строительство развязки ЗСД в районе Шкиперского протока, но разразившаяся пандемия внесла в эти планы коррективы.
По некоторым данным, запланированная на текущий год транспортная реформа может быть перенесена, а бюджет будет направлен на поддержку бизнеса в условиях режима по сдерживанию коронавируса. Ситуация, безусловно, повлияет и на рынок недвижимости, для которого пандемия является серьезным испытанием. Некоторые специалисты говорят об ощутимой просадке цен на объекты недвижимости, вызванной множественными негативными факторами, ударившими по экономике. Однако даже в нынешних обстоятельствах в перспективе приобретение участков в хороших локациях для девелоперов остается выгодной инвестицией. Задачей аналитиков на сегодня является просчет рисков, а также времени, которое потребуется для восстановления имевшихся темпов роста.