В Петербурге никак не определятся с судьбой Конюшенного ведомства

Власти Петербурга всё ещё не решили, кому поручить реконструкцию Конюшенного ведомства: у каждого проекта есть свои минусы и плюсы.

Вопрос острой необходимости восстановления памятника архитектуры XVIII века возник несколько лет назад. С 2006 года постройка сменила множество арендаторов, которые не слишком заботились о его состоянии.

Уникальный комплекс расположен не так далеко от Невского проспекта: это фактически лицо города (так называемый золотой треугольник), и ветхое здание с поросшей бурьяном территорией его отнюдь не украшает.

Однако первая попытка реанимировать рассыпающийся памятник оказалась провальной. Предполагалось, что к осени 2018 года в здании восстановят стены и фундамент, укрепят кладку и выполнят гидроизоляцию, а к 2022 году его приспособят для проведения лекций, кинопоказов и семинаров. Но город оказался не в состоянии содержать архитектурный памятник: на восстановительные работы в Конюшенном ведомстве потратили 260 млн рублей, при этом здание все ещё аварийное и нефункциональное. Всего же на поддержание объекта за 25 лет потратили около 4 млрд бюджетных средств.

В текущем году город снова вернулся к идее восстановления ветшающей постройки. «Сейчас необходимо определиться с тем фактическим функционалом, который будет через какое-то время наполнять Конюшенное ведомство», – объяснил председатель комитета по инвестициям Петербурга Роман Голованов. На организованной комитетом выставке, посвящённой развитию территории Конюшенного ведомства, пятеро претендентов-инвесторов представили свои концепты. Для некоторых из них это уже не первая попытка, предыдущие их предложения были отправлены на доработку. Но и в новых, переработанных проектах, эксперты также усмотрели много весомых минусов.

Польза и рентабельность

У каждого кандидата разный уровень амбиций: если «Тандем Истейт» хочет лишь восстановить то, что уже имеется в здании и внутреннем дворе, то владельцы УК «Старт Девелопмент» планируют захватить процессом весь близлежащий квартал. Соответственно, предполагаемые на выполнение работ средства варьируются от 2 до 8 млрд рублей. Однако, как отмечают эксперты, экономить нет смысла, если вложения окажутся нерентабельными – обновленное Конюшенное ведомство должно функционировать на пользу горожанам, в том числе приносить доход инвестору и казне.

Среди проектов – вариант реставрации силами самого города: АО «Центр выставочных и музейных проектов» предлагает законсервировать здание, используя основную площадь под музей, а часть помещений сдать в аренду коворкингам, мастерским и ресторанам. Государственный музей истории Санкт-Петербурга планирует использовать территории под постоянную экспозицию и временные выставки. Механизм возврата затрат при этом не ясен, то есть, рентабельность и польза подобных проектов под вопросом.

Специалисты охотнее поддерживают идеи превращения ведомства в мультикультурное арт-пространство наподобие «Новой Голландии», которое позволит получать определенный доход с эксплуатации строения.

Госфинансирование или концессия

Исходя из предыдущего пункта, проекты коммерсантов кажутся более интересными и полезными всем сторонам: городу, инвестору и петербуржцам. Однако почти все варианты предполагают ту или иную долю государственного участия. В идеале эксперты видят финансирование проекта на условиях государственно-частного партнерства или в форме инвестиционного договора. Как отмечает глава комитета по культуре Константин Сухенко, концессия позволит сохранить контроль над памятником, однако это настораживает инвесторов, которые будут зависимы от решений органов власти.

Сохранение наследия

В 2015 году в здании ведомства чуть не появился апарт-отель от инвестора «Плаза Лотус Груп», однако градозащитники сочли проект «историко-культурной эвтаназией» и добились возврата объекта городу. Под видом воссоздания исторического облика исполнитель стал вмешиваться в исходную конструкцию комплекса: прорубил двухэтажные витрины, снёс два одноэтажных флигеля и часть основного корпуса.

Нынешние претенденты уверяют, что бережно отнесутся к историческому наследию, однако ряд проектов содержит необходимость вмешаться в конструкцию здания. Так, концепт «Старт Девелопмент» включает оборудование подземного паркинга. Сотрудник Музея истории Санкт-Петербурга Анна Сирро отмечает, что объект находится в болотистой, затапливаемой зоне. По мнению знатоков, «подкоп» под здание может спровоцировать неустойчивость и без того ветхой постройки. Чтобы работы не навредили знанию, первоначально придется выполнить независимую геологическую экспертизу и укрепить фундамент.

Надежность

Очевидно, что реализация проекта потребует солидных вложений и затрат времени. Поручая инвестору такое дело, город хочет быть уверен, что его доведут до конца, а не бросят на середине. Исполнитель должен быть финансово надёжным, а также опытным.

«Вся экономика любого проекта убивается затратами на реставрацию. Не могу говорить про все площади, но в той части, где часовня или церковь, если эти затраты повесят на инвестора, то стоимость реставрации будет под 100 тысяч за метр. Также стоит задуматься о том, какой компании отдавать ведомство. Нужно, чтобы люди могли сдержать свои обещания», – отмечает специалист в области оценки бизнеса и недвижимости Александр Сморгонский.

При этом далеко не все претенденты имеют положительную репутацию. Так, компания «Группа Ярд» имеет опыт лишь в строительстве апарт-отелей, причем некоторые проекты этой фирмы приобрели скандальную известность, как и её учредитель Андрей Кошкин, из-за срыва сроков и конфликтов с партнёрами.

Выставка проектов развития Конюшенного двора не является решающей для выбора инвестора, это лишь предварительное ознакомление с имеющимися вариантами. К моменту, когда город объявит конкурс, могут появиться новые претенденты со своими предложениями.