Продать нельзя сдавать: почему инвесторы не спешат занимать исторические здания Петербурга
В Северной столице есть большое количество объектов, требующих реставрации. Бюджетных средств не хватает на их обслуживание, а потенциальным инвесторам город не планирует предоставлять достойные условия.
Санкт-Петербург по праву считается одним из самых красивых городов России. В то же время его преследует множество проблем: некоторые исторические здания здесь находятся в плачевном состоянии. Срочная реконструкция необходима, к примеру, Конюшенному ведомству, оранжереям Таврического сада и другим знаковым объектам культурного наследия. Средств городского бюджета катастрофически не хватает на их реставрацию, и помещения постепенно разваливаются без ремонта.
Поспособствовать разрешению сложившейся ситуации могут частные компании, так как старинные постройки являются объектами, привлекательными для инвестирования. Грамотные инвесторы способны обеспечить качественную реконструкцию зданий и превратить их в новые культурные, деловые и коммерческие пространства, интересные для горожан и туристов.
Однако здесь появляется другая проблема. Город не готов предлагать частным компаниям выгодные условия. Наиболее удобной для администрации формой сотрудничества является договор коммерческой концессии. В этом случае город не продает компании недвижимость, а фактически предоставляет ее в аренду, не передавая права собственности. Отсутствие такого права невыгодно инвестору, так дает меньше гарантий. В результате многие частные компании не хотят браться за работу со зданиями, требующими больших финансовых вложений, в форме концессии. Город со своей стороны зачастую не предлагает альтернативы.
Одной из жертв этой архитектурной дилеммы стало Конюшенное ведомство. Сейчас уникальный памятник в центре Петербурга обвешан баннерами и заброшен. Здание находится в аварийном состоянии много лет, а администрация города все еще не может решить его дальнейшую судьбу.
«В моем понимании город оценивает памятники слишком дорого. Если бы к высокой стоимости со стороны города прилагалась помощь в согласовании с Минкультом, КГИОП, это, наверное, было бы оправдано. Потому что сколько ни пробовали что-то делать с Конюшенным ведомством, ничего не получалось. В основном отсутствие результата связано с проблемами в согласовании», — отметил специалист в области оценки бизнеса и недвижимости Александр Сморгонский.
Правда, есть надежда, что ситуация сдвинется с мертвой точки: недавно открылась выставка проектов, посвященных реконструкции Конюшенного ведомства. В целом предлагаемые идеи схожи: в отреставрированном здании потенциальные инвесторы планируют расположить музейное пространство с коммерческой составляющей. Но у каждого из пяти проектов есть достаточно серьезные недостатки, которые заставляют задуматься о том, будет ли новая попытка реконструкции ведомства успешной.
Группа «Ярд» рассчитывает на заключение концессионного соглашения с городом на 49 лет. Согласно заявленной информации, в проект потребуется вложить 3 млрд рублей. Руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris в ассоциации с CBRE Алексей Федоров полагает, что достичь окупаемости руководитель «Ярда» Андрей Кошкин сможет, только если вся территория ведомства будет использована для коммерческих целей. Сомнения также вызывают финансовая состоятельность потенциального инвестора и представленный проект его архитектора Рафаэля Даянова. Даянов хочет возвести в ведомстве амфитеатр, что может нарушить архитектурную целостность памятника.
В отличие от «Ярда» компания «Старт Девелопмент» готова инвестировать в свой проект музейно-выставочного комплекса 10 млрд рублей. Но у экспертов возникают вопросы к идее строительства подземной парковки под территорией внутреннего двора. Проблема заключается в том, что подобные работы могут привести к повреждению фасадов и фундамента зданий. К тому же проект ожидает дополнительные 2,5 млрд рублей дотаций. В свою очередь еще один потенциальный инвестор, фирма «Тандем Истейт» хочет вложить в реализацию собственного проекта около 2 млрд рублей и еще 3-4 миллиарда получить от города. Окупаемость достаточно консервативной концепции составит примерно 30 лет, что не внушает доверия администрации. Существует мнение, что замысел «Тандем Истейт» преследует исключительно имиджевые цели.
Еще двух кандидатов на реконструкцию ведомства представил город. Планируется, что они будут финансироваться исключительно из средств городского бюджета, что может привести к очередному застою в реставрации ведомства.
Выбрать проект реконструкции Конюшенного ведомства власти Петербурга собираются к концу этого года. За это время могут появиться новые инвесторы, которым следует учесть недостатки более ранних предложений. Но если бы город согласился передать реконструированный объект в собственность потенциальному инвестору, желающих, вероятно, было бы больше.
Не определена и судьба Пальмовой оранжереи Таврического сада. Она также представляет ценность с точки зрения исторического наследия города и требует ремонта и обновления. В июне несколько изданий написали о том, что объект выставлен на продажу. Данная информация появилась от аукционной компании недвижимости Khokhlov & Prokhorchuk. Стоит отметить, что про деятельность этого агентства практически ничего не известно. Сейчас Пальмовая оранжерея находится в частной собственности, на ее территории располагаются кафе, цветочный магазин и event-площадка. Эксперты полагают, что решение о продаже объекта связано с необходимостью его дальнейшего развития. Начальная стоимость объекта составляет 49 млн рублей. Вряд ли владельцам удастся сильно поднять цену, так как преобразование оранжереи в дальнейшем потребует от покупателя немалых вложений.
«Это здание интересно только с точки зрения того, чтобы там проводить какие-то мероприятия. У этого объекта оценивается в основном место и его “аура” — то, что это оранжерея, нестандартный объект недвижимости», — оценил ситуацию генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский.
«Аура» у здания действительно сложная. Сейчас здание принадлежит Светлане Смирновой, которую связывают с арестованным в 2015 году за многочисленные нарушения закона бизнесменом Дмитрием Зарубиным. Оранжерея уже выставлялась на продажу три года назад, но видимо тогда скандал с Зарубиным отпугнул потенциальных покупателей.
Еще одним проблемным историческим зданием Петербурга является Пробирная палата на набережной канала Грибоедова. Здание включено в список объектов культурного наследия, однако не получает должного внимания со стороны властей. В 2003 году Комитет по управлению городским имуществом предоставил дом в распоряжение ООО «Легион». Через два года помещения признали аварийными. Инвестор снес большую часть здания, никаких попыток реконструкции с его стороны не предпринималось. В результате действий недобросовестной компании от палаты остался только фасад, который выходит на Казанскую улицу. В 2014 году договор с «Легионом» был расторгнут, с тех пор остатки Пробирной палаты продолжают разрушаться. Для спасения здания администрация должна принять срочные меры. Лучшим вариантом здесь могут стать торги и предоставление участка и остатков здания грамотному инвестору, у которого есть опыт успешной реконструкции исторических объектов.
Властям Петербурга стоит обратить более пристальное внимание на нуждающиеся в реставрации исторические здания. Они представляют ценность с точки зрения сохранения культуры, а также могут повысить туристический и экономический потенциал Северной столицы. Правда, если администрация желает добиться реального восстановления объектов, цена на проблемные здания не должна быть слишком высокой. Их реставрация требует немалых ресурсов со стороны инвесторов. Это подтверждают и эксперты в области недвижимости. Генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков, к примеру, заявляет, что покупать помещение или здание в историческом центре выгодно, только если стоимость объекта не выше 45 тысяч рублей за квадратный метр.
«Вовлечению в хозяйственный оборот предшествует капитальный ремонт, его цена оказывается крайне высокой. И если сама недвижимость будет продаваться дороже, то затраты собственников попросту не окупятся», — подчеркивает Пашков.
В похожем ключе высказался по поводу Конюшенного ведомства экс-директор музея «Исаакиевский собор» и советник губернатора Николай Буров:
«Это тяжелейший проект, потому что весь комплекс в плачевном состоянии. С каждым годом оно ухудшается, а цена вопроса растет».