Как теперь сдавать квартиру в Болгарии: новый регламент ЕС c 20 мая 2026 года
С 20 мая в Болгарии, как и во всех странах Евросоюза, вступает в силу Регламент ЕС 2024/1028, который кардинально реформирует правила работы рынка краткосрочной аренды. В чём ключевые изменения? И как они отразятся на собственниках-иностранцах?
Регламент ЕС 2024/1028 – это первый общеевропейский механизм, который заставляет онлайн-платформы, по сути, выполнять функции налоговых агентов государства. До сих пор власти регулировали рынок краткосрочной аренды практически вслепую – без достоверных данных о реальном количестве объектов и объёмах доходов. Теперь вместо хаоса придёт упорядоченность.
Главное нововведение – обязательный регистрационный номер для каждого объекта. С 20 мая платформы (Airbnb, Booking и другие) обязаны автоматически проверять этот номер в реальном времени через болгарскую Единую систему туристической информации (ЕСТИ). Если номер недействителен или отсутствует, объявление будет деактивировано – без вариантов. Кроме того, платформы ежемесячно передают государству данные о количестве ночёвок, гостях и адресах объектов. Это делает невозможным сокрытие доходов.
По оценкам Сергея Басина, директора агентства «Альтернатива», члена коллегии адвокатов Болгарии, от 30 до 50% активных объявлений в стране сейчас находятся в «серой зоне». После 20 мая они просто исчезнут с платформ, если собственники не успеют зарегистрироваться. Прогнозируется также рост цен на ночёвку – от 10 до 40% в краткосрочной перспективе, поскольку издержки, которые понесут легализовавшиеся арендодатели, лягут на плечи гостей, а нелегальные конкуренты уйдут с рынка.
Регламент был принят Европарламентом ещё в апреле 2024 года, но действовал двухлетний переходный период, поясняет Анета Воденичарова, директор агентства Eltrade. «О необходимости регистрации мы знали, потому что работаем на этом рынке, – говорит эксперт. – Но многие не знали об этом, особенно иностранцы, и даже сейчас многие не знают. Теперь весь рынок будет на свету».
Что нужно сделать собственнику, чтобы легально сдавать квартиру
Новые правила обязательны для всех без исключения – и болгар, и иностранцев.
Первое, что нужно сделать, – обратиться в общину (муниципалитет) по месту нахождения квартиры, например в общину Бургаса или Созополя. Там необходимо подать заявление, в котором указать, сдаётся ли квартира целиком или только комната, а также каково максимальное количество гостей. Регистрация в общине происходит довольно быстро. Единовременный сбор составляет около 10 евро на каждое спальное место – если в квартире могут жить четыре человека, заплатите примерно 40 евро.
Евгения Пешкова, директор агентства Oazis Real Estate, отмечает, что в муниципалитете проходит также «категоризация» объекта, то есть присвоение «звёзд». Потребуется указать точные характеристики недвижимости: количество спальных мест, площадь, предлагаемые удобства. «По сути, это все те же данные, что указываются при размещении на платформах, но с той разницей, что теперь информация будет находиться в открытом доступе у государства», – поясняет она.
Регистрационный номер выдаётся общиной один раз и не меняется в дальнейшем. Если собственник передумал сдавать квартиру, регистрацию можно удалить; если изменились характеристики объекта (например, добавилось спальное место), данные можно скорректировать, но номер остаётся прежним.
Ещё важный нюанс, на который обращает внимание Евгения Пешкова: во многих жилых домах потребуется получать согласие соседей на сдачу квартиры в краткосрочную аренду. Это может стать проблемой для части арендодателей, особенно в старых комплексах, где жильцы могут быть против потока туристов.
Второй шаг – зарегистрироваться в Агентстве по туризму, то есть в Единой системе туристической информации (ЕСТИ). Это можно сделать онлайн, но потребуется электронная подпись. После регистрации у собственника появляется личный кабинет.
Третий шаг – работа с системой в процессе сдачи. После каждого заезда собственник обязан внести в систему сведения о туристах. «Эти данные должны совпадать с информацией на платформе, – объясняет Анета Воденичарова. – Например, четыре человека приехали к вам на пять дней, резервация на Airbnb – тоже четыре человека на пять дней. После того как туристы съехали, вы должны отметить, что они были и указать, сколько дней прожили». После выезда гостей нужно оплатить туристический налог: на сайте ЕСТИ будет указана сумма, номер счёта и срок платежа.
Налоги и реальные расходы
Легальная сдача квартиры в краткосрочную аренду в Болгарии подразумевает несколько видов платежей.
Во-первых, это налог на доход. Есть два режима. Первый и самый выгодный для небольших объектов – патентный налог: фиксированная сумма в год (от 12 до 120 евро), которая не зависит от реального дохода. Он подходит, если годовой оборот ниже 51 130 евро, в квартире меньше 20 комнат, и объект имеет туристическую категорию. Если эти условия не соблюдены, деятельность признаётся торговой, и тогда ставка подоходного налога составляет 10% для физлиц или 15% для юрлиц.
Во-вторых, туристический налог. Платится за каждого гостя за каждую ночь, от 0,10 до 1,53 евро с человека.
В-третьих, социальные взносы (около 27–28% от избранной месячной базы, минимум около 550 евро в месяц). Они обязательны, если вы не платите взносы в другой стране.
В-четвёртых, НДС на комиссию платформы тоже подлежит уплате.
Рассмотрим для наглядности типовой пример: владелец сдаёт квартиру с одной или двумя спальнями в Бургасе, рассчитанную на трёх-четырёх гостей, при средней заполняемости 15 ночей в месяц. Если собственник живёт в России и не является болгарским резидентом, его ежемесячные обязательные платежи (патентный налог, туристический налог, НДС с комиссии платформы) составят около 60–70 евро – социальные взносы платить не нужно. Если тот же владелец получил вид на жительство и фактически живёт в Болгарии, к этой сумме добавляются ежемесячные социальные и медицинские взносы – то есть он платит минимум около 170–180 евро в месяц. Таким образом, реальная налоговая нагрузка для резидента Болгарии может быть в 3-4 раза выше, чем для нерезидента при одинаковом доходе от аренды.
Как быть иностранцу: два варианта
Первый вариант – сдавать самостоятельно как физическое лицо. Это требует немалой вовлечённости. «Мы рекомендуем нанять бухгалтера, который будет вести за вас финансовые дела, особенно если вы за границей, – советует Анета Воденичарова. – Нужен грамотный человек, который знает законодательство и то, как всё работает».
Второй вариант – передать объект в управление профессиональному агентству. Это самый простой путь для тех, кто не желает погружаться в бюрократию. «Обычно иностранцы сами не хотят заниматься сдачей в краткосрочную аренду и управлением, – объясняет эксперт. – Тогда они заключают договор с агентством, и оно выполняет все функции за них».
Для этого собственнику необходимо оформить нотариально заверенную доверенность – можно в Болгарии, можно в своей стране. Агентство берёт на себя всё: коммунальные платежи, уплату налогов по схеме для юридических лиц. Компания уплачивает НДС по льготной ставке 9% для туристического сектора. При этом, как уточняет эксперт, «туристический налог не нужен, страховой налог не нужен, и патентный налог платить не надо».
Анета Воденичарова считает, что чистый доход собственника, сдающего квартиру в аренду в Болгарии, сократится в первое время примерно на 15–20%.
Штрафы за сдачу жилья без регистрации существенны. Для физических лиц они составляют от 250 до 2500 евро, для юридических – до 5000 евро, а при повторных нарушениях – до 7500 евро.
«Информация с онлайн-платформ будет поступать контролирующим органам не только по новым объектам, но и по тем, которые размещены уже давно», – подчёркивает Евгения Пешкова.
Что будет с рынком: прогнозы и риски
Эксперты ожидают, что после 20 мая предложение на платформах резко сократится – по разным оценкам, на 30–50%. Те, кто останется и легализуется, смогут поднять цены из-за уменьшения конкуренции. Ставки, по прогнозам эксперта, вырастут примерно на 10%.
Долгосрочная аренда пока остаётся вне жёсткого контроля нового регламента, но её доходность в 2-3 раза ниже, и многие собственники будут пытаться сохранить возможность посуточной сдачи. Кроме того, «не стоит забывать, что долгосрочная аренда тоже регулируется болгарским и европейским законодательством и предполагает оплату налогов», – напоминает Евгения Пешкова.
Сергей Басин из агентства «Альтернатива» комментирует: «Не исключено, что начнут активно развиваться серые схемы сдачи – через телеграм-каналы и Фейсбук»*. Однако эксперт предупреждает, что такой путь сопряжён с серьёзными рисками. В социальных сетях жильё ищут нередко те, кто хочет сэкономить или не имеет документов, – это повышает ваши риски как арендодателя. Платформы предоставляют страховку и арбитраж, а вне их собственник остаётся один на один с проблемой. Кроме того, налоговая служба Болгарии уже мониторит крупные группы аренды, и незаконная деятельность без регистрации в системе ЕСТИ – это прямой путь к конфискации дохода.
Басин советует использовать легализацию как фильтр: принимать в своей квартире порядочных, платёжеспособных туристов с Airbnb, а риски, связанные с серыми схемами, оставить тем, кто не ценит своё время и имущество.
Что в итоге
Регламент ЕС 2024/1028 – это не конец бизнеса на краткосрочной аренде в Болгарии. Это конец «дикого» рынка. Да, доход сократится в первое время, но взамен собственник получит прозрачные правила игры, защиту платформ и доступ к платёжеспособным туристам.
Те, кто надеется переждать или уйти в тень, рискуют нарваться на крупные штрафы и конфискацию дохода. Лучше легализоваться, не дожидаясь дедлайна. Самое время действовать!
Благодарим за помощь в подготовке статьи:
Анету Воденичарову, директора агентства Eltrade
Евгению Пешкову, директора агентства Oazis Real Estate
Сергея Басина, директора агентства «Альтернатива»
*Социальная сеть Facebook принадлежит компании Meta, деятельность которой признана экстремистской и запрещена на территории Российской Федерации.
Регламент ЕС 2024/1028 – это первый общеевропейский механизм, который заставляет онлайн-платформы, по сути, выполнять функции налоговых агентов государства. До сих пор власти регулировали рынок краткосрочной аренды практически вслепую – без достоверных данных о реальном количестве объектов и объёмах доходов. Теперь вместо хаоса придёт упорядоченность.
Главное нововведение – обязательный регистрационный номер для каждого объекта. С 20 мая платформы (Airbnb, Booking и другие) обязаны автоматически проверять этот номер в реальном времени через болгарскую Единую систему туристической информации (ЕСТИ). Если номер недействителен или отсутствует, объявление будет деактивировано – без вариантов. Кроме того, платформы ежемесячно передают государству данные о количестве ночёвок, гостях и адресах объектов. Это делает невозможным сокрытие доходов.
По оценкам Сергея Басина, директора агентства «Альтернатива», члена коллегии адвокатов Болгарии, от 30 до 50% активных объявлений в стране сейчас находятся в «серой зоне». После 20 мая они просто исчезнут с платформ, если собственники не успеют зарегистрироваться. Прогнозируется также рост цен на ночёвку – от 10 до 40% в краткосрочной перспективе, поскольку издержки, которые понесут легализовавшиеся арендодатели, лягут на плечи гостей, а нелегальные конкуренты уйдут с рынка.
Регламент был принят Европарламентом ещё в апреле 2024 года, но действовал двухлетний переходный период, поясняет Анета Воденичарова, директор агентства Eltrade. «О необходимости регистрации мы знали, потому что работаем на этом рынке, – говорит эксперт. – Но многие не знали об этом, особенно иностранцы, и даже сейчас многие не знают. Теперь весь рынок будет на свету».
Что нужно сделать собственнику, чтобы легально сдавать квартиру
Новые правила обязательны для всех без исключения – и болгар, и иностранцев.
Первое, что нужно сделать, – обратиться в общину (муниципалитет) по месту нахождения квартиры, например в общину Бургаса или Созополя. Там необходимо подать заявление, в котором указать, сдаётся ли квартира целиком или только комната, а также каково максимальное количество гостей. Регистрация в общине происходит довольно быстро. Единовременный сбор составляет около 10 евро на каждое спальное место – если в квартире могут жить четыре человека, заплатите примерно 40 евро.
Евгения Пешкова, директор агентства Oazis Real Estate, отмечает, что в муниципалитете проходит также «категоризация» объекта, то есть присвоение «звёзд». Потребуется указать точные характеристики недвижимости: количество спальных мест, площадь, предлагаемые удобства. «По сути, это все те же данные, что указываются при размещении на платформах, но с той разницей, что теперь информация будет находиться в открытом доступе у государства», – поясняет она.
Регистрационный номер выдаётся общиной один раз и не меняется в дальнейшем. Если собственник передумал сдавать квартиру, регистрацию можно удалить; если изменились характеристики объекта (например, добавилось спальное место), данные можно скорректировать, но номер остаётся прежним.
Ещё важный нюанс, на который обращает внимание Евгения Пешкова: во многих жилых домах потребуется получать согласие соседей на сдачу квартиры в краткосрочную аренду. Это может стать проблемой для части арендодателей, особенно в старых комплексах, где жильцы могут быть против потока туристов.
Второй шаг – зарегистрироваться в Агентстве по туризму, то есть в Единой системе туристической информации (ЕСТИ). Это можно сделать онлайн, но потребуется электронная подпись. После регистрации у собственника появляется личный кабинет.
Третий шаг – работа с системой в процессе сдачи. После каждого заезда собственник обязан внести в систему сведения о туристах. «Эти данные должны совпадать с информацией на платформе, – объясняет Анета Воденичарова. – Например, четыре человека приехали к вам на пять дней, резервация на Airbnb – тоже четыре человека на пять дней. После того как туристы съехали, вы должны отметить, что они были и указать, сколько дней прожили». После выезда гостей нужно оплатить туристический налог: на сайте ЕСТИ будет указана сумма, номер счёта и срок платежа.
Налоги и реальные расходы
Легальная сдача квартиры в краткосрочную аренду в Болгарии подразумевает несколько видов платежей.
Во-первых, это налог на доход. Есть два режима. Первый и самый выгодный для небольших объектов – патентный налог: фиксированная сумма в год (от 12 до 120 евро), которая не зависит от реального дохода. Он подходит, если годовой оборот ниже 51 130 евро, в квартире меньше 20 комнат, и объект имеет туристическую категорию. Если эти условия не соблюдены, деятельность признаётся торговой, и тогда ставка подоходного налога составляет 10% для физлиц или 15% для юрлиц.
Во-вторых, туристический налог. Платится за каждого гостя за каждую ночь, от 0,10 до 1,53 евро с человека.
В-третьих, социальные взносы (около 27–28% от избранной месячной базы, минимум около 550 евро в месяц). Они обязательны, если вы не платите взносы в другой стране.
В-четвёртых, НДС на комиссию платформы тоже подлежит уплате.
Рассмотрим для наглядности типовой пример: владелец сдаёт квартиру с одной или двумя спальнями в Бургасе, рассчитанную на трёх-четырёх гостей, при средней заполняемости 15 ночей в месяц. Если собственник живёт в России и не является болгарским резидентом, его ежемесячные обязательные платежи (патентный налог, туристический налог, НДС с комиссии платформы) составят около 60–70 евро – социальные взносы платить не нужно. Если тот же владелец получил вид на жительство и фактически живёт в Болгарии, к этой сумме добавляются ежемесячные социальные и медицинские взносы – то есть он платит минимум около 170–180 евро в месяц. Таким образом, реальная налоговая нагрузка для резидента Болгарии может быть в 3-4 раза выше, чем для нерезидента при одинаковом доходе от аренды.
Как быть иностранцу: два варианта
Первый вариант – сдавать самостоятельно как физическое лицо. Это требует немалой вовлечённости. «Мы рекомендуем нанять бухгалтера, который будет вести за вас финансовые дела, особенно если вы за границей, – советует Анета Воденичарова. – Нужен грамотный человек, который знает законодательство и то, как всё работает».
Второй вариант – передать объект в управление профессиональному агентству. Это самый простой путь для тех, кто не желает погружаться в бюрократию. «Обычно иностранцы сами не хотят заниматься сдачей в краткосрочную аренду и управлением, – объясняет эксперт. – Тогда они заключают договор с агентством, и оно выполняет все функции за них».
Для этого собственнику необходимо оформить нотариально заверенную доверенность – можно в Болгарии, можно в своей стране. Агентство берёт на себя всё: коммунальные платежи, уплату налогов по схеме для юридических лиц. Компания уплачивает НДС по льготной ставке 9% для туристического сектора. При этом, как уточняет эксперт, «туристический налог не нужен, страховой налог не нужен, и патентный налог платить не надо».
Анета Воденичарова считает, что чистый доход собственника, сдающего квартиру в аренду в Болгарии, сократится в первое время примерно на 15–20%.
Штрафы за сдачу жилья без регистрации существенны. Для физических лиц они составляют от 250 до 2500 евро, для юридических – до 5000 евро, а при повторных нарушениях – до 7500 евро.
«Информация с онлайн-платформ будет поступать контролирующим органам не только по новым объектам, но и по тем, которые размещены уже давно», – подчёркивает Евгения Пешкова.
Что будет с рынком: прогнозы и риски
Эксперты ожидают, что после 20 мая предложение на платформах резко сократится – по разным оценкам, на 30–50%. Те, кто останется и легализуется, смогут поднять цены из-за уменьшения конкуренции. Ставки, по прогнозам эксперта, вырастут примерно на 10%.
Долгосрочная аренда пока остаётся вне жёсткого контроля нового регламента, но её доходность в 2-3 раза ниже, и многие собственники будут пытаться сохранить возможность посуточной сдачи. Кроме того, «не стоит забывать, что долгосрочная аренда тоже регулируется болгарским и европейским законодательством и предполагает оплату налогов», – напоминает Евгения Пешкова.
Сергей Басин из агентства «Альтернатива» комментирует: «Не исключено, что начнут активно развиваться серые схемы сдачи – через телеграм-каналы и Фейсбук»*. Однако эксперт предупреждает, что такой путь сопряжён с серьёзными рисками. В социальных сетях жильё ищут нередко те, кто хочет сэкономить или не имеет документов, – это повышает ваши риски как арендодателя. Платформы предоставляют страховку и арбитраж, а вне их собственник остаётся один на один с проблемой. Кроме того, налоговая служба Болгарии уже мониторит крупные группы аренды, и незаконная деятельность без регистрации в системе ЕСТИ – это прямой путь к конфискации дохода.
Басин советует использовать легализацию как фильтр: принимать в своей квартире порядочных, платёжеспособных туристов с Airbnb, а риски, связанные с серыми схемами, оставить тем, кто не ценит своё время и имущество.
Что в итоге
Регламент ЕС 2024/1028 – это не конец бизнеса на краткосрочной аренде в Болгарии. Это конец «дикого» рынка. Да, доход сократится в первое время, но взамен собственник получит прозрачные правила игры, защиту платформ и доступ к платёжеспособным туристам.
Те, кто надеется переждать или уйти в тень, рискуют нарваться на крупные штрафы и конфискацию дохода. Лучше легализоваться, не дожидаясь дедлайна. Самое время действовать!
Благодарим за помощь в подготовке статьи:
Анету Воденичарову, директора агентства Eltrade
Евгению Пешкову, директора агентства Oazis Real Estate
Сергея Басина, директора агентства «Альтернатива»
*Социальная сеть Facebook принадлежит компании Meta, деятельность которой признана экстремистской и запрещена на территории Российской Федерации.