Недвижимость в Болгарии – 2026: цены растут, россияне продают. Есть ли смысл покупать?

Главное о недвижимости Болгарии

• 15% в год – рост цен на недвижимость в 2025 году
• €19,9 млн – вывели россияне из болгарской недвижимости в 2025 году

Зачем иностранцы покупают недвижимость в Болгарии

Россияне начали распродавать недвижимость в Болгарии лет пять-шесть назад. Первая волна была вызвана обвалом рубля, что сделало отдых в стране менее доступным. Процесс ускорился после пандемии, а затем – с 2022 года – и введения западных санкций. Трудности с перелетами, визовые ограничения, различные банковские проблемы – всё это по-прежнему влияет на спрос.

С января по ноябрь 2025-го россияне вывели из болгарской недвижимости €19,9 млн. А годом ранее за тот же период продали домов и квартир на €11,6 млн (Национальный банк Болгарии). Кстати, британцы, которые раньше массово скупали недорогую недвижимость на Черном море, сейчас тоже продают.

Так зачем мы рассказываем о Болгарии? В чем смысл покупки сейчас?

Прежняя цель № 1 – покупка недорогой квартиры на море – для россиян больше не актуальна. Слишком сложно заключить сделку, обслуживать, да и просто ездить туда в отпуск. К тому же и сами болгарские квартиры уже не так дешевы, как пять лет назад.

Инвестиции? Об этом можно подумать, тем более что в Болгарии сейчас экономический подъем, недвижимость быстро дорожает, а вступление в еврозону открывает новые перспективы. Это будет скорее история про сохранение капитала в недвижимости на долгий срок, потому что высокий доход от аренды Болгария предложить не может, и короткую спекулятивную стратегию здесь сложно реализовать.

Болгарские риелторы, с которыми сотрудничает Prian, рассказывают, что россияне по-прежнему покупают – в основном те, кто уже связан со страной и хочет улучшить условия проживания. Сейчас в этом основное преимущество Болгарии. Сюда по-прежнему легко переехать, здесь комфортно жить на пенсии и не только. Например, айтишники, которые работают удаленно, всё чаще это делают из Софии, Варны, Бургаса… Специально для них Болгария даже открыла новый тип ВНЖ – Digital Nomad.

Сколько стоят квартиры в Болгарии сейчас

Болгария – один из европейских лидеров по росту цен на жильё. Данные Национального статистического комитета: +15% – за 2025 год, +17% – за 2024 год в среднем по стране.

Но о пузыре никто не говорит. Есть много разных, но объективных причин, которые провоцируют ценовое ралли: стройматериалы дорожают, ипотека в стране дешевая (ставки около 3%), присоединение к еврозоне стимулирует болгар перекладывать сбережения в бетон, объемы строительства не успевают за внутренним спросом и ростом сделок.

В Софии новостроек до €2 тыс. за квадрат уже нет, даже старые панельные квартиры продаются от €1,5 тыс.

Приморские города были и остаются чуть дешевле, но и здесь средний квадрат приближается к отметке €2 тыс. Например, в Варне и Бургасе двухкомнатная квартира (70 кв. м) будет стоить €120 тыс. и более, а на Солнечном Берегу и других курортах примерно такая же – от €70–80 тыс.

Несмотря на возросшие прайсы, продажа домов и квартир в Болгарии идет бойко: в Софии рост на 11%, в Каварне – на 14%, в Банско – на 12% за год (Агентство по вписываниям). Так буквально везде, от поселков до крупных городов. Поэтому, вероятно, и в 2026 году рост цен продолжится, хотя темпы должны снизиться.

Как купить болгарскую недвижимость из России

Оплатить недвижимость в Болгарии напрямую из России не получится. С наличностью тоже в страну не приедешь: по местным законам, все сделки на сумму от €5 тыс. должны проходить через банк. Только если продавец и покупатель россияне, тогда расчеты можно и, по российским законам, нужно проводить в РФ и в рублях.

На практике россияне используют переводы через банки в третьих странах на счета болгарских нотариусов, которые уже отправляют деньги продавцам.

Где иностранцы покупают недвижимость: популярные курорты

Основной иностранный спрос в Болгарии концентрируется у моря: Варна, Золотые Пески, Святой Константин и Елена, Албена, Бургас, Солнечный Берег, Несебр, Созополь, Святой Влас, Равда… Буквально все населенные пункты на побережье.

Некоторый интерес есть и к местным горнолыжным курортам: Банско и Пампорово с вполне приличной инфраструктурой остаются в этом сегменте самыми бюджетными в Европе. Проекты в Софии интересны скорее инвесторам: доход от аренды в столице вполне хорош для Европы – 5-6%.

Эта статья из книги Prian «ГИД на жительство – 2026». Спрашивайте на всех выставках зарубежной недвижимости!