Бизнес-центры ждут следующего года
Рынок офисных помещений в Екатеринбурге остается в охлажденном виде. Новые объекты не появляются, а текущая экономическая ситуация и объем спроса не дают повода инвесторам для разворота в сторону строительства бизнес-центров. Однако аналитики полагают, что к 2027 году в Екатеринбурге все-таки начнется оживление на этом рынке. Однако этот процесс будет проходить в условиях сложной структурной перестройки рынка.
Ретроспективный анализ на II Уральском форуме недвижимости в Екатеринбурге представил руководитель аналитической службы Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков. Из его доклада следует, что рынок прошел через несколько последовательных этапов. В 2018-2019 годах вакантные площади снижались, но свободных помещений оставалось достаточно. Пандемийный период 2020-2021 годов сопровождался бумом на рынке жилья. В 2022 году произошла переоценка рыночных перспектив и поиск новых точек опоры для развития. 2023-2024 годы характеризовались тотальным дефицитом офисных площадей, а к 2025-2026 годам рынок развернулся: он не насыщен, но уже существенно изменился. По итогам конца 2025 года уровень вакантности составил 3% для бизнес-центров класса А, 2% для класса В+ и 5% для класса В.
Динамика ставок аренды отражает поиск нового рыночного баланса, отметил эксперт. Если в 2018-2023 годах бизнес нес низкие затраты на офисные пространства при благоприятном рыночном контексте, то в 2024-2025 годах произошло шоковое перезаключение старых договоров на фоне ухудшения макроэкономической ситуации, высоких ставок, охлаждения экономики и роста налогов.
В 2026 году начинается поиск нового равновесия: ставки аренды первыми отреагировали на изменение спроса и с 2025 года перестали расти. По данным четвертого квартала 2025 года, ставки с учетом всех расходов составили 2 890 руб. за кв. м в месяц для класса А (рост на 14% за год), 1 900 руб. для класса В+ (рост на 13%) и 1 710 руб. для класса В (рост на 4%), говорится в анализе.
Цены продажи офисных помещений демонстрируют инерционное поведение: продавцы продолжают предлагать «инвестиционные перспективы», несмотря на замедление роста арендных ставок. В четвертом квартале 2025 года цены на первичном рынке достигли 293 тыс. руб. за кв. м, на вторичном — 237 тыс. руб. Опережающий рост цен продажи негативно сказывается на инвестиционной привлекательности офисов: за пять лет цены продажи выросли в три раза, тогда как ставки аренды — лишь в 2,1 раза.
Показатель поглощения в 2025 году ушел в отрицательную зону и составил минус 14 тыс. кв. м, что означает превышение объема высвобождаемых площадей над объемом сданных. Эта динамика коррелирует с официальной статистикой по Екатеринбургу без учета субъектов малого предпринимательства: среднесписочная численность работников за последний год выросла на 1%, а с 2017 года — на 7%, при этом количество зарегистрированных компаний за год сократилось на 3%, а с 2017 года — на 36%.
Структура численности работников организаций по состоянию на конец 2025 года выглядит следующим образом: сфера услуг занимает 149 тыс. человек, бюджетная сфера — 127 тыс., промышленность — 121 тыс., торговля (оптовая и розничная) — 75 тыс.человек. За пятилетний период численность работников в сфере услуг выросла на 4%, в бюджетной сфере сократилась на 6%, в промышленности увеличилась на 19%, в торговле — на 15%.
Структура арендаторов бизнес-центров Екатеринбурга характеризуется преобладанием местных компаний: доля федеральных и международных игроков снизилась до минимума. Наиболее значимой категорией остается сфера услуг, на которую приходится 50-60% арендаторов, доля торговых компаний составляет около 30%, производственных — около 10%. При этом спрос со стороны сферы услуг уже не растет прежними темпами, торговая сфера сжимается, а многие компании активно ищут резервы для сокращения затрат.
Данные УПН совпадают с аналитикой сервиса «Авито Недвижимость», также представленными на форуме. По итогам первого квартала 2026 года объем предложений продаж офисных площадей увеличился в регионе на 6% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года, по торговым площадям – всего на 0,1%. Зато на 34% вырос объем предложений по складам; на производственные помещения объем предложения снизился сразу на 9%.По аренде объем предложений за тот же период вырос на +42% в категории «склад», на +55% – в категории «производство», на +14% — в категории «торговая площадь», на +59% – в категории «офисы»
Вместе с тем спрос на аренду площадей по всем категориям за первый квартал 2026 года ощутимо упал: на 14% в категории «склад», на 26% — в категории «торговая площадь», на 19% — в категории «производство», на 18% — в категории «офис». Причины такой динамики не уточняются, но объясняются общими тенденциями и в экономике, и на рынке коммерческой недвижимости.
Согласно прогнозу М. Хорькова, не раньше 2027 года процесс обновления офисного фонда станет заметным, и у девелоперов есть резервы для увеличения предложения на горизонте трех-пяти лет как в центре города, так и за его пределами. Однако рынку необходима осторожность: качественное наполнение многих бизнес-центров деградировало в предыдущие годы, новые требования будущих арендаторов пока не сформированы, а структурная трансформация экономики продолжается. Рынку нужна ротация и последовательное обновление, а не масштабное насыщение площадями «прошлых лет», поскольку быстрый рост предложения может привести к длительной стагнации.
Цена отражает баланс спроса и предложения, и ключевой вопрос заключается в том, что будет со спросом: новые помещения на рынке могут появляться без их физического строительства — за счет оптимизации, переездов и перепрофилирования существующих площадей, отмечается в анализе главы аналитического отдела УПН.
Таким образом, если к 2027 году Екатеринбург действительно войдет в фазу активного обновления коммерческой недвижимости, то успех новых проектов будет зависеть не от объема введенных квадратных метров, а от способности девелоперов предложить качественный продукт, соответствующий изменившейся структуре арендаторов, и от умения рынка найти новый баланс между предложением и реальным платежеспособным спросом.