Эксперт Баталов рассказал, чем грешат УК при проведении капремонта

Президент России Владимир Путин призвал выработать стандарты капремонта многоквартирных домов. 360.ru разобрался, почему возникла такая необходимость, какие действующие правила перестали работать и что можно улучшить.

Что такое капремонт

Капитальный ремонт — комплекс работ и мероприятий, направленных на замену или восстановление отдельных конструкций, деталей, а также инженерно-технического оборудования дома.

Система ремонта в России установлена Жилищным кодексом и подзаконными актами. К основным правилам относятся:

Формирование фонда капремонта — ежемесячная плата собственниками помещений взносов на работы над общим имуществом;

Региональная программа и очередность — долгосрочный проект, где перечислены все многоквартирные дома и указаны плановые сроки проведения в них тех или иных видов ремонта. К работам приступают, исходя из степени износа здания, года постройки и накопленных средств;

Виды работ;

Способ организации капремонта: специальный счет или региональный оператор — при спецсчете сами собственники выступают инициаторами работ: выбирают подрядчика, заключают с ним договор и все оплачивают. В случае передачи средств региональному оператору всю организацию осуществляет фонд;

Договор и выбор подрядчика;

Финансовый контроль и оплата — производятся из фонда капитального ремонта дома, спецсчета или через региональный фонд и только по завершении и приемке работ. Как правило, деньги перечисляются после подписания акта, удостоверяющего, что ремонт сделан в полном объеме и надлежащего качества;

Обязательный строительный контроль;

Приемка и гарантия;

Объекты культурного наследия ­— работы по капремонту общего имущества в таких домах не будут считаться реставрацией памятника, если не затрагивают предмет охраны;

Контроль со стороны государства — органы жилищного надзора ведут реестр решений общих собраний собственников по вопросам капремонта, проверяют работу региональных операторов, рассматривают жалобы граждан на нарушения при проведении ремонта.

С 21 февраля правила капитального ремонта в многоквартирных домах обновили. Теперь с исполнителями можно заключать только договор подряда — гражданско-правовой акт, согласно которому одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и передать последнему ее результат, а тот, в свою очередь, — принять и оплатить.

В документе подробно прописывают объем и вид работ, требования к качеству, сроки выполнения и стоимость.

Собственники многоквартирного дома могут сами выбрать подрядную организацию для проведения капремонта, если дополнительно собирали на него средства сверх минимального размера.

Контроль за капитальный ремонтом осуществляют на нескольких уровнях. Первый — технический. Со стороны органа власти или с привлечением специализированной организации. Второй — государственный жилищный надзор. Органы госжилнадзора следят, чтобы работы проводили по правилам и в интересах собственников: мониторят деятельность региональных операторов, проверяют, своевременно ли выполняется региональная программа, законно ли расходуют средства. Последний — общественный контроль со стороны самих собственников.

Актуальные вопросы

Владимир Путин на расширенном заседании президиума Госсовета поручил разработать четкие стандарты по содержанию и ремонту многоквартирных домов.

«Их в нашей стране более 950 тысяч, и жильцам каждого из них должно быть понятно, как формируется плата за жилищные условия. Разумеется, как и куда расходуются эти средства, включая сборы на капремонт. За эти направления отвечают управляющие компании», — заявил глава государства.

По его словам, нужно повысить качество и прозрачность работы управляющих компаний. Уже ужесточили лицензионные требования, но, как отметил президент, этого недостаточно.

Управляющие компании — организации, которые по договору с собственниками занимаются повседневным содержанием дома. Сейчас ситуация с УК претерпевает не лучшие времена. Финансовая деятельность непрозрачна, то есть жители не могут проследить, куда именно тратят собранные с них деньги, рассказал 360.ru эксперт в сфере ЖКХ АНО «Центр развития законодательства» Алексей Баталов.

«Генпрокуратура называла сокрытие информации о финансово-хозяйственной деятельности одной из самых распространенных проблем ЖКХ. Например, УК может выставлять счета по завышенным тарифам или включать в платеж непонятные услуги», — пояснил Баталов.

Также управляющие компании грешат махинациями, нарушением прав собственников, но главное — неудовлетворительным качеством услуг. Как отметил эксперт, халатность ведет к плохой уборке подъездов, несвоевременной починке крыши и прочему.

Правила и их изъяны

Но и это еще не все. В нынешней системе капремонта есть проблемы и недочеты. Баталов отнес к ним не всегда прозрачный выбор подрядчиков, отсутствие единых стандартов обслуживания, недостаточную вовлеченность собственников, долгие сроки выполнения работ и урезанное финансирование.

«Большинство этих изъянов стали объектом внимания законодателей. Последние изменения — 238-ФЗ, 365-ФЗ, постановление № 127 — направлены как раз на устранение указанных недостатков: усилен контроль, повышены требования к подрядчикам, планируется введение стандартов и рост прозрачности. Тем не менее некоторые проблемы (например, общая экономическая модель финансирования капремонта) требуют дальнейшей проработки», — уточнил эксперт.

Есть проблема — будет решение

Путин обратил внимание на этот вопрос именно потому, что он имеет массовый характер. Люди часто не понимают, куда именно уходят их деньги, поэтому важна эффективность работы УК и региональных операторов капремонта.

По словам президента, за последние шесть лет модернизировали 3655 различных объектов инфраструктуры и более 10 тысяч километров сетей. Государство тратило огромные средства. Более 600 миллиардов рублей уже реализовали, еще по меньшей 4,5 триллиона как бюджетных, так и частных инвестиций предстоит вложить на обновление систем ЖКХ до 2030 года. Но, как отметил Баталов, это ни к чему не приведет, если не будет порядка.

Эксперт ожидает, что стандарты будут включать в себя конкретные требования и нормативы к качеству и периодичности работ по содержанию и ремонту. Среди них — введение единых правил для подрядчиков и УК.

Вероятно, будут типовые регламенты или чек-листы, которых должны придерживаться управляющие компании и подрядные организации при выполнении работ. Например, как правильно проводить осмотр дома весной и осенью, принимать работы после ремонта, какой минимальный гарантийный срок должен давать подрядчик на выполненный капитальный ремонт.

Алексей Баталов

Также не лишним будет повысить требования к качеству и срокам устранения неполадок и составить перечень обязательных работ по содержанию дома и их частоту.