Скидка на ставку, рефинансирование: как банки будут привлекать заемщиков на фоне высокой ключевой ставки

По прогнозам аналитиков компании «Жилфонд», будет расти интерес к покупке скидки на ипотечную ставку, эксперты не исключают появления новых программ.

Последовательный рост ключевой ставки стал триггером развития программ, направленных на снижение ежемесячного платежа по ипотеке. Так, программа покупки скидки на ипотеку, как рассказал Александр Чернокульский, директор компании «Жилфонд», тестировалась еще в конце 2021 года — это был пилотный проект компании с банком ВТБ, однако существенной популярностью программа тогда не пользовалась. В чем ее суть: при оформлении скидки на ипотечную ставку предлагается единовременно оплатить банку комиссию и получить возможность уменьшить ипотечную ставку от 3 до 10 пунктов на весь срок кредитования или согласованный период. Размер комиссии за скидку к ставке рассчитывается индивидуально и зависит от срока кредитования, размера первоначального взноса и условий банка. При этом сумму комиссии за снижение ставки некоторые банки предлагают включить в стоимость кредита. Программу реанимировали в 2023-м:

— Сегодня воспользоваться скидкой на ставку предлагают уже несколько банков — ВТБ, Совкомбанк, Новикомбанк, Росбанк и другие, — комментирует Александр Чернокульский. — Причем в некоторых банках это предложение стало одним из ключевых для покупки на вторичном рынке. Так, по данным наших ипотечных брокеров, доля сделок с оформлением скидки на ставку в сентябре и октябре после повышения ключевой ставки ЦБ занимает по разным регионам от 50 до 80% от числа всех наших ипотечных сделок с Совкомбанком. 20% составляет доля сделок со скидкой на ставку среди всех наших ипотечных сделок на вторичном рынке в Новосибирске с «Новосибирским областным агентством ипотечного кредитования».

Как ожидают риэлторы, количество сделок на вторичном рынке с оформлением дисконта на ставку продолжит рост, учитывая последнее повышение ключевой ставки ЦБ до 15% и вероятность приблизиться к ставке в 20% по обычным ипотечным программам. На рынке появляются и другие нишевые продукты, такие как продажа старой ипотеки — при покупке недвижимости на вторичном рынке можно переоформить на себя ипотечный договор продавца; еще одна новинка — программа аренды квартиры с последующим правом выкупа. Дело в том, что несмотря на повышение ключевой ставки, недвижимость остается интересным для россиян вариантом инвестиций. А в борьбе за клиента банки будут развивать дополнительные инструменты, которые позволят людям получить интересные условия по ежемесячному платежу — для многих это основной параметр ипотечного кредита, который становится решающим при выборе.

— Программа покупки дисконта к ипотечной ставке работает как инструмент долгосрочного инвестирования, этакий проект пенсионного накопления, — говорит Александр Чернокульский. — Например, квартира стоит 3 млн руб., а у человека есть накопления в размере 1 млн руб. Можно внести в качестве первоначального взноса не 30, а 10 процентов от этих средств, а остаток суммы направить на покупку скидки к ставке и получить дешевый кредит на 20 лет с комфортным ежемесячным платежом. Приобретенную квартиру сдать в аренду, полностью покрывая ипотечный платеж на протяжении всего срока кредита. А после выхода на пенсию через 20 лет закрыть ипотеку и получать постоянный пассивный доход от сдачи.

Специалисты отмечают, что оформлять скидку на ставку выгодно в том случае, когда заемщик планирует выплачивать ипотеку более 10 лет и не намерен погашать досрочно. За счет сниженной ставки появляется возможность экономии на итоговой переплате на весь срок кредитования. При погашении кредита за 2-3 года сумма процентов по базовой ставке будет дешевле стоимости единоразовой комиссии банку и привлекательность пониженной ставки пропадает. Поэтому спрос на покупку ставки хоть и будет расти, но продукт всё же достаточно нишевый. Во многих случаях будет проще взять ипотеку по высокой ставке и рефинансировать в будущем при более благоприятных условиях.