За 13 лет с кризиса 2008 года квадратный метр жилья в Москве подешевел с 650 до 465 борщей
Анализируя возможные варианты развития событий текущего кризиса, эксперты компании Жилфонд посчитали динамику цен на недвижимость в эквиваленте, известном как «борщевой набор». Если считать в рублях, цена на набор продуктов для борща с 2008 по 2022 год выросла в 2 раза, а цена за квадратный метр в Москве — в 2,5 раза.
Один из самых актуальных вопросов сегодня – стоит ли вкладываться в недвижимость, и что будет с ценами? Как отмечают аналитики, говорить о динамике цен как в рублевом, так и в долларовом эквивалентах, проблематично: все валюты на фоне развернувшегося кризиса достаточно нестабильны.
«В перспективе ближайших месяцев рынок жилой недвижимости в России с большой вероятностью ожидает стагнация. Также наиболее вероятно, что в ближайший год нас ждет очень высокая инфляция, на фоне которой все прогнозы по стоимости квадратных метров в рублях бессмысленны, — комментирует Александр Чернокульский, директор компании Жилфонд. — Рост цен на недвижимость, скорей всего, будет ниже инфляции. Мы пока находимся в поиске оптимального решения – как отслеживать динамику цен на недвижимость, чтобы иметь адекватную картину? Фактически все валюты, в которых мы считали рынок до этого, сейчас из-за глобального экономического кризиса максимально нестабильны. Долларовая инфляция в спокойный период составляет 1-2%, а в особо нестабильные времена может достигать 8% в год и выше. Поэтому мы решили провести эксперимент и посчитать динамику в ретроспективе в эквиваленте, который можно считать достаточно стабильным – борщевом наборе».
Борщевой набор — экономический индикатор, к которому обращается Банк России и Минпромторг, исследуя динамику потребительских цен. Он включает в себя продукты, которые присутствуют в рационе среднестатистического россиянина: капуста картофель, свекла, морковь, лук. В мире существует несколько подобных индексов, позволяющих определить ценовую стабильность, оценить покупательскую способность и рассчитать уровень жизни населения. Наиболее известные примеры таких индексов – индекс биг-мака, в основе которого лежит теория о равной стоимости потребительской корзины в разных странах, индекс латте, индекс IPhone.
Чтобы борщевой набор был более показательным и отображал реальную потребительскую корзину, аналитики Жилфонда посчитали цены на все продукты, входящие в традиционный рецепт борща, и проследили их динамику в России за последние 20 лет по данным Росстата. За основу взяли не официальный борщевой индекс, а набор продуктов, которые обычно использует при приготовлении борща директор компании:
говядина – 1 кг,
картофель – 500 г,
белокочанная капуста – 300 г,
лук репчатый – 200 г,
морковь – 200 г,
свекла – 400 г,
помидоры – 300 г,
чеснок – 300 г,
соль, лавровый лист и черный перец – по вкусу. Стоимостью данных категорий пренебрегли – они несущественны.
В 2008 году квадратный метр в Москве стоил примерно 650 борщевых наборов, а в 2021 — 465.
«Если сравнить динамику рублёвой стоимости квадратного метра жилья, и динамику стоимости борщевого набора, видно, что в целом они с небольшими допущениями заметно повторяют друг друга, – комментирует Александр Чернокульский. – В конечном итоге цены на эти разные категории корректируются примерно одинаково. Товары первой необходимости, то есть ключевые продукты питания, дорожают обычно больше и быстрее, а цены на недвижимость подтягиваются за трендом чуть дольше. В ближайшее время мы скорей всего увидим существенный рост цен на продукты питания во всём мире. Вероятно, “борщевой индекс” в результаты станет выше, и стоимость недвижимости в “борщевых наборах” тоже снизится. Однако, стоит констатировать, что в натуральном выражении недвижимость в любом случае выглядит логичным способом инвестиций в любой кризис. Возможно, формально доходность от такой инвестиции будет невысокой или даже немного отрицательной, но это реальный ликвидный актив, который защищает деньги от инфляции. Кроме того, можно сдавать купленную квартиру в аренду и получать стабильный пассивный доход».